Oui, techniquement, une promesse ou un compromis de vente peut être signé avant que tous les diagnostics soient prêts : la loi ne déclare pas l’avant-contrat nul pour ce seul motif. Mais le Code de la construction et de l’habitation prévoit que le dossier de diagnostic technique (DDT) soit annexé à la promesse, et les sanctions tombent sur le vendeur si un document manque encore le jour de l’acte authentique. Le bon réflexe est donc de commander les diagnostics dès la mise en vente, pas la veille du rendez-vous chez le notaire.
Votre compromis est déjà calé et il vous manque un diagnostic ? Heydiag intervient à Paris et en Île-de-France sous 24 à 48 h, avec un rapport remis en 1 à 24 h. Tous les diagnostics du dossier sont réalisés en une seule visite : demandez votre devis en ligne ou consultez la liste des diagnostics obligatoires pour une vente.
Ce que dit la loi sur les diagnostics et le compromis
Le texte de référence est l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Il pose deux règles qu’il faut lire ensemble.
- Le moment prévu : en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, le DDT « fourni par le vendeur » est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.
- Le moment où l’on sanctionne : les conséquences d’un document absent s’apprécient « lors de la signature de l’acte authentique de vente ». C’est ce jour-là que chaque diagnostic doit exister et être en cours de validité.
Autrement dit, le compromis est le moment normal pour remettre le dossier, et l’acte authentique est la dernière limite. Entre les deux, un diagnostic peut encore être ajouté, mais chaque semaine de retard fragilise la vente. Si vous hésitez encore entre les deux formes d’avant-contrat, notre article promesse de vente ou compromis : quelle différence fait le point.
Pour un appartement à Paris, le dossier comprend le plus souvent le DPE, l’état d’amiante si le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997, le constat de risque d’exposition au plomb si l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949, les états de l’électricité et du gaz si les installations ont plus de 15 ans, l’état des risques et le mesurage loi Carrez, selon la fiche officielle de service-public.fr.
Diagnostic manquant le jour de l’acte : ce que risque le vendeur
La sanction varie selon le document qui manque. L’article L271-4 (II) les classe en trois familles, auxquelles s’ajoutent les règles propres à la superficie Carrez.
| Document absent ou périmé à l’acte | Conséquence prévue par le texte | Référence |
|---|---|---|
| Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif | Le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante | Art. L271-4 II, al. 1 CCH |
| État des risques, arrêtés de sécurité et salubrité de l’immeuble | L’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix au juge | Art. L271-4 II, al. 2 CCH |
| Assainissement non collectif non conforme | L’acquéreur doit faire les travaux de mise en conformité dans l’année qui suit l’acte | Art. L271-4 II, al. 3 CCH |
| Superficie Carrez non mentionnée dans la promesse | Nullité de la promesse invocable par l’acquéreur, au plus tard un mois après l’acte authentique | Art. 46 loi du 10 juillet 1965 |
| Superficie Carrez inférieure de plus de 5 % à celle annoncée | Diminution du prix proportionnelle, à demander dans l’année qui suit l’acte | Art. 46 loi du 10 juillet 1965 |
La première ligne est la plus coûteuse en pratique. La plupart des actes de vente entre particuliers contiennent une clause qui exonère le vendeur des vices cachés. Sans le diagnostic correspondant, cette clause ne le protège plus : un acquéreur qui découvre de l’amiante dans un faux plafond ou une installation électrique dangereuse peut se retourner contre lui.
Le texte ajoute une précision utile sur le DPE : l’acquéreur ne peut pas se prévaloir contre le propriétaire des recommandations de travaux qui l’accompagnent, qui n’ont qu’une valeur indicative. Le reste du DPE, et notamment l’étiquette, engage donc le vendeur.
Peut-on signer un compromis sans DPE ?
C’est la question la plus posée, et la réponse est nuancée. Le DPE fait partie du dossier à annexer à la promesse (6° de l’article L271-4). Signer sans lui reste possible juridiquement, mais l’acheteur s’engage alors sans connaître l’étiquette énergétique du logement, ce qu’un notaire déconseille et qu’un acquéreur averti refuse souvent.
À Paris, l’enjeu est concret : une étiquette F ou G pèse sur le prix et sur la possibilité de louer le bien. Un acquéreur qui découvre la classe après la signature aura un argument pour renégocier, voire pour contester. Le DPE est aussi un document que l’on ne peut pas improviser : il doit être enregistré auprès de l’ADEME, ce qui lui attribue un numéro. Un rapport sans ce numéro pose problème, comme nous l’expliquons dans l’article DPE sans numéro ADEME.
Pour une maison classée E, F ou G, un audit énergétique s’ajoute au DPE. L’article L271-4 impose de le remettre à l’acquéreur potentiel dès la première visite, donc bien avant le compromis.
Vous vendez un appartement à Paris et le DPE n’est pas encore fait ? C’est le diagnostic à lancer en premier, puisque l’étiquette conditionne l’annonce et la négociation. Voir notre page DPE à Paris.
Copropriété : un délai de rétractation qui ne démarre pas
Pour un appartement, les diagnostics ne sont pas les seuls documents à remettre. L’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose de remettre à l’acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse, les documents de la copropriété : fiche synthétique, règlement de copropriété, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, informations financières sur les charges, carnet d’entretien, plan pluriannuel de travaux s’il existe.
La sanction est différente de celle des diagnostics. Selon l’article L721-3, si les documents d’organisation de l’immeuble et les informations financières ne sont pas remis à la signature de la promesse, le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur, prévu par l’article L271-1, ne court qu’à compter du lendemain de leur communication. Concrètement, l’acheteur garde la possibilité de se retirer sans frais tant que le dossier n’est pas complet.
Le mesurage loi Carrez obéit à sa propre logique : la superficie de la partie privative doit figurer dans la promesse elle-même. Le diagnostiqueur qui fait le DPE et les autres états peut mesurer le lot lors de la même visite.
Un diagnostic manque : que faire avant de signer ?
Tout dépend du temps qu’il reste avant le rendez-vous. Voici l’ordre de priorité que nous conseillons aux vendeurs parisiens.
- Faire le point sur ce qui existe déjà. Rassemblez les anciens rapports et vérifiez leur date : un diagnostic doit être valable le jour de l’acte, pas seulement le jour du compromis. Notre article sur le renouvellement des diagnostics immobiliers détaille les durées.
- Commander ce qui manque en une seule visite. Le diagnostiqueur réalise DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, Carrez et état des risques le même jour. C’est plus rapide et le coût total est plus bas qu’en plusieurs passages.
- Prévenir le notaire ou l’agence. Si le rapport arrive après le compromis, il pourra être notifié à l’acquéreur et annexé à l’acte authentique. Le notaire vérifiera que chaque document est en cours de validité à cette date.
- Ne pas décaler la remise des documents de copropriété. Demandez-les au syndic dès la mise en vente : sans eux, le délai de rétractation de l’acheteur ne démarre pas.
- Anticiper un mauvais résultat. Un DPE F ou G, de l’amiante ou une installation électrique avec anomalies ne bloquent pas la vente, mais se négocient mieux avant la signature qu’après.
Rappelons que ces diagnostics sont à la charge du vendeur, sauf accord écrit contraire : nous détaillons ce point dans qui paie les diagnostics immobiliers.
Les erreurs à éviter avant de signer un compromis
- Signer avec un DPE réalisé avant juillet 2021. Ces anciens DPE ne sont plus valables aujourd’hui : il faut en refaire un.
- Compter sur un diagnostic encore valable au compromis mais périmé à l’acte. Entre les deux signatures, il s’écoule souvent deux à trois mois, assez pour qu’un état des risques ou un état termites expire.
- Oublier les annexes privatives. Cave, chambre de service ou parking vendus avec l’appartement peuvent entrer dans le périmètre de certains diagnostics.
- Accepter un « diagnostic offert » sans vérifier. Le rapport doit être signé par un diagnostiqueur certifié et assuré, et le DPE enregistré auprès de l’ADEME.
- Croire qu’un résultat favorable dispense de diagnostic. Une installation récente ne dispense que si le texte le prévoit (installation de moins de 15 ans pour le gaz et l’électricité, par exemple) : c’est au diagnostiqueur de le vérifier.
Questions fréquentes
Est-ce que les diagnostics sont obligatoires pour le compromis ?
Oui. L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le dossier de diagnostic technique soit annexé à la promesse ou au compromis de vente. Les sanctions s’appliquent toutefois si un document manque encore le jour de l’acte authentique.
Est-il possible de signer un compromis de vente sans DPE ?
C’est possible, mais déconseillé. Le DPE fait partie du dossier à annexer au compromis, et l’acheteur qui découvre une mauvaise étiquette après la signature dispose d’un argument pour renégocier. Pour une maison classée E, F ou G, l’audit énergétique doit même être remis dès la première visite.
Le notaire peut-il refuser de signer l’acte sans diagnostic ?
Le notaire vérifie que le dossier est complet et en cours de validité avant l’acte authentique. Il alerte les parties sur les conséquences d’un document absent, notamment la perte de l’exonération de garantie des vices cachés pour le vendeur, et demande en pratique que le dossier soit complété.
L’acheteur peut-il annuler le compromis si un diagnostic manque ?
Cela dépend du document. Sans mention de la superficie Carrez dans la promesse, l’acquéreur peut en demander la nullité jusqu’à un mois après l’acte. Si l’état des risques manque à l’acte, il peut demander la résolution de la vente ou une baisse du prix. En copropriété, les documents de l’immeuble non remis retardent le départ de son délai de rétractation.
Combien de temps faut-il pour obtenir les diagnostics avant un compromis ?
À Paris et en Île-de-France, Heydiag intervient sous 24 à 48 h et remet le rapport en 1 à 24 h. Le délai dépend surtout de votre disponibilité pour ouvrir le logement et de l’accès aux parties à contrôler.
Quelles sont les erreurs à éviter avant de signer un compromis de vente ?
Côté diagnostics : signer avec un DPE antérieur à juillet 2021, laisser expirer un diagnostic entre le compromis et l’acte, oublier la superficie Carrez dans la promesse et ne pas réclamer à temps les documents de copropriété au syndic.
Faire vos diagnostics avant le compromis
Le plus sûr est d’avoir le dossier complet avant de recevoir la première offre : vous signez sans réserve, l’acheteur s’engage en connaissance de cause et le notaire n’a rien à rattraper. Heydiag réalise tous les diagnostics de vente à Paris et dans les départements 77, 78, 91, 92, 93, 94 et 95, avec des diagnostiqueurs certifiés et assurés. Le rapport vous est remis par mail ou sur notre extranet sécurisé.
Appelez le 09 77 77 36 99, écrivez-nous sur WhatsApp ou demandez votre devis en ligne. Pour la liste complète par type de bien, consultez notre page diagnostic immobilier à Paris.
