Diagnostic amiante location : est-il obligatoire pour louer ?

Oui, si l’appartement se trouve dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le bailleur doit avoir fait réaliser un repérage amiante des parties privatives (le DAPP), le conserver, prévenir le locataire qu’il existe et le lui montrer s’il le demande. Ce document n’a pas, à ce jour, à être annexé au bail comme le DPE ou le constat plomb.

Vous louez un appartement parisien d’avant 1997 et vous n’avez jamais vu passer de DAPP ? Nous intervenons sous 24 à 48 h et le rapport vous est remis en 1 à 24 h. Si le DPE ou l’état électricité est aussi à refaire avant l’arrivée du locataire, tout se fait pendant la même visite, ce qui réduit le coût total : demandez votre devis en ligne ou voyez la liste complète sur notre page diagnostics pour une location.

Ce que la loi impose au bailleur d’un logement d’avant juillet 1997

Les règles viennent du Code de la santé publique, pas de la loi sur les baux. Elles visent le propriétaire d’un logement situé dans un immeuble collectif d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Elles s’appliquent que le logement soit loué ou non : la location est simplement le moment où quelqu’un vient vous demander le document.

Le DAPP : le repérage de vos parties privatives

L’article R1334-16 oblige les propriétaires des parties privatives d’immeubles collectifs à faire repérer les matériaux de la liste A contenant de l’amiante. Cette liste, fixée en annexe 13-9 du même code, tient en trois lignes : flocages, calorifugeages, faux plafonds. Le repérage est fait par un diagnostiqueur certifié, indépendant et assuré.

Avec le rapport, le propriétaire constitue, conserve et met à jour un « dossier amiante – parties privatives » (article R1334-29-4) : le rapport de repérage, les résultats des évaluations et des travaux s’il y en a eu, les recommandations générales de sécurité et une fiche récapitulative. C’est un repérage court. Les dalles de sol, les conduits en fibrociment ou les enduits relèvent de la liste B, que l’on regarde pour une vente, pas pour louer.

Le DTA : les parties communes relèvent du syndic

Pour les parties communes, le dossier technique amiante (DTA) est établi par le syndicat des copropriétaires, comme le rappelle service-public.fr. Vous n’avez rien à commander. Demandez quand même la fiche récapitulative du DTA au syndic : elle vous servira le jour de la vente, et votre locataire, comme tout occupant de l’immeuble, peut demander à consulter le DTA.

Informer le locataire et les entreprises

Le même article R1334-29-4 précise que le DAPP est tenu à la disposition des occupants, « qui sont informés de son existence et des modalités de consultation ». Il doit aussi être communiqué à toute personne qui organise ou réalise des travaux dans le logement : le plombier qui ouvre une gaine, l’entreprise qui refait un faux plafond. Une phrase dans le bail ou un courrier remis à l’entrée dans les lieux suffit à prouver que vous avez informé le locataire. Gardez-en une copie.

Diagnostic amiante en location : obligatoire ou pas, cas par cas

Ce qui n’est pas obligatoire aujourd’hui

La loi du 6 juillet 1989 range bien, dans son article 3-3, « une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante » parmi les documents du dossier de diagnostic technique. Mais elle renvoie à un décret le soin d’en fixer les modalités, et ce décret n’a jamais été pris. La fiche service-public.fr consacrée aux diagnostics du bailleur le dit sans détour : le diagnostic amiante fait partie du dossier, mais il n’a pas à être annexé au bail. Il suffit de le tenir à la disposition du locataire.

Deux autres idées reçues reviennent souvent. Il n’existe pas de « diagnostic amiante location » distinct de celui de vente, avec sa propre durée de validité : c’est le même repérage, limité à la liste A. Et le propriétaire d’une maison individuelle n’a pas de DAPP à constituer, même si la maison date de 1975. Il reste tenu de louer un logement décent, ce qui compte si un matériau amianté est abîmé.

Le constat amiante de votre achat peut servir de DAPP

C’est le cas le plus fréquent chez les bailleurs parisiens, et le plus simple. Quand vous avez acheté l’appartement, le vendeur vous a remis un état amiante, annexé à l’acte. Pour un lot de copropriété, cet état comprend le rapport de repérage des parties privatives et la fiche récapitulative du DTA (article R1334-29-7). Or le repérage fait pour une vente porte sur les listes A et B : il contient donc le repérage de la liste A dont votre DAPP a besoin.

Avant de vous en servir, ouvrez le dossier du notaire et vérifiez trois choses :

• la date du repérage : service-public.fr demande de refaire, pour une vente, un repérage antérieur au 1er avril 2013, et nous conseillons la même prudence pour une location ;
• les travaux faits depuis : un faux plafond posé ou déposé, une cloison abattue, une gaine ouverte rendent le rapport incomplet ;
• les conclusions : si un matériau de la liste A a été repéré, notez la date de la dernière évaluation de son état, car elle doit être renouvelée dans le délai indiqué.

Le chemin inverse marche aussi. Vous vendez un appartement que vous louiez ? Le repérage réalisé pour la vente, sur les listes A et B, met à jour votre DAPP pour le temps qui reste avant la signature. Pour la durée de validité selon les résultats, voyez notre article sur la validité du diagnostic amiante.

Si le repérage trouve de l’amiante dans le logement loué

On peut louer un logement qui contient de l’amiante : tout dépend de l’état du matériau. Pour la liste A, le diagnostiqueur évalue cet état et le rapport conclut à l’une de trois suites, fixées par l’article R1334-27 :

• une nouvelle évaluation de l’état de conservation dans un délai maximal de trois ans ;
• une mesure d’empoussièrement dans l’air, à faire dans les trois mois ;
• des travaux de confinement ou de retrait.

Après une mesure d’empoussièrement, le seuil est de cinq fibres par litre (article R1334-28). En dessous ou à ce niveau, on revient à une évaluation tous les trois ans au plus. Au-dessus, le propriétaire fait confiner ou retirer le matériau, et les travaux doivent être achevés dans les 36 mois (article R1334-29).

Côté bail, c’est le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent qui s’applique : les matériaux de construction ne doivent pas présenter de « risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ». Un calorifugeage intact dans une gaine fermée ne pose pas de problème. Un flocage qui s’effrite au plafond d’une chambre, si. Dans tous les cas, prévenez le locataire de ne pas percer ni poncer les matériaux signalés, et donnez le DAPP à l’artisan avant qu’il intervienne.

Ce que risque le bailleur qui n’a rien fait

En pratique, les ennuis commencent le jour où le locataire, un artisan ou le syndic vous demande le dossier et que vous ne l’avez pas, souvent juste avant des travaux. Sur le plan juridique, trois choses sont en jeu :

• une amende : ne pas faire le repérage de la liste A, ne pas constituer ou ne pas tenir à disposition le DAPP, ne pas faire les évaluations ou les travaux prescrits, sont punis de l’amende des contraventions de cinquième classe (articles R1337-3 et R1337-3-1), soit 1 500 € au plus et 3 000 € en récidive (article 131-13 du Code pénal) ;
• un litige sur la décence si un matériau amianté dégradé est découvert pendant le bail ;
• une position difficile en cas de travaux : la loi vous oblige à transmettre le DAPP à l’entreprise, et sans DAPP, vous ne pouvez pas prouver que vous l’avez fait.

Si des travaux sont prévus entre deux locataires, le DAPP ne suffit pas : un repérage amiante avant travaux, plus poussé, est demandé avant de casser ou de percer.

À Paris : ce qu’on voit dans les copropriétés anciennes

À Paris, la grande majorité des immeubles sont antérieurs à 1997, donc la question du DAPP se pose pour presque tous les appartements loués. Dans un immeuble haussmannien, l’amiante se trouve rarement dans la construction d’origine. On le cherche plutôt dans ce qui a été ajouté ensuite : un faux plafond posé dans les années 1970, le calorifugeage d’un ancien chauffage, une gaine technique. Dans les immeubles des années 1960 et 1970, les faux plafonds méritent toujours un regard attentif.

Un immeuble parisien construit avant 1949 appelle aussi un constat plomb, qui doit, lui, être annexé au bail. Nous faisons en général le diagnostic plomb, le repérage amiante et, si l’installation a plus de 15 ans, l’état électricité au cours d’une seule visite. Pensez aussi à demander la fiche récapitulative du DTA à votre syndic avant notre passage : elle nous dit ce qui a déjà été repéré dans les parties communes. Le détail du repérage figure sur notre page diagnostic amiante.

Questions fréquentes

Le diagnostic amiante est-il obligatoire pour louer un appartement ?

Oui, si l’appartement se trouve dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le propriétaire doit avoir fait repérer les matériaux de la liste A et tenir ce dossier, le DAPP, à la disposition du locataire. À ce jour, il n’a pas à l’annexer au bail.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?

Le dossier remis au locataire comprend le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, l’état de l’électricité et celui du gaz si l’installation a plus de 15 ans, l’état des risques si le logement est dans une zone concernée, et le diagnostic bruit près des aéroports. L’amiante fait partie du dossier, mais il est tenu à disposition au lieu d’être annexé.

Le locataire peut-il demander le diagnostic amiante au propriétaire ?

Oui. Le Code de la santé publique prévoit que le dossier amiante des parties privatives est tenu à la disposition des occupants, qui doivent être informés de son existence et de la façon de le consulter. Le bailleur ne peut donc pas refuser de le montrer, et il doit l’avoir.

Quand faire le diagnostic amiante avant de louer ?

Avant l’entrée du locataire, et de préférence pendant la même visite que le DPE ou les états électricité et gaz. Un repérage qui ne trouve pas d’amiante, réalisé depuis le 1er avril 2013, n’a pas de limite de validité selon service-public.fr, tant qu’aucuns travaux ne modifient les matériaux concernés.

Qui paie le diagnostic amiante d’un logement loué ?

Le propriétaire bailleur, puisque l’obligation de repérage des parties privatives pèse sur lui. Le dossier technique amiante des parties communes, lui, est commandé par le syndic pour le compte de la copropriété.

Un locataire arrive bientôt et votre dossier amiante est introuvable ? Appelez le 09 77 77 36 99, écrivez-nous via le bouton WhatsApp du site ou demandez votre devis en ligne. Intervention sous 24 à 48 h à Paris et en Île-de-France, rapport remis en 1 à 24 h.