Qui paie les diagnostics immobiliers : vendeur ou acheteur ?

Lors d’une vente, c’est le vendeur qui paie les diagnostics immobiliers : la loi lui impose de fournir le dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse de vente. En location, c’est le bailleur, et il ne peut pas en refacturer le coût au locataire. Seule exception à la vente : vendeur et acquéreur peuvent convenir par écrit que l’acheteur prendra ces frais en charge.

Vous vendez ou vous louez un appartement à Paris ? Les diagnostics sont à votre charge, autant les faire en une seule visite : intervention sous 24 à 48 h, rapport remis en 1 à 24 h. Le tarif dépend du bien et vous est confirmé après quelques questions : demandez votre devis en ligne ou consultez la liste des diagnostics obligatoires pour une vente.

Qui paie quoi : le tableau selon votre situation

La règle tient à une logique simple : celui qui doit fournir le document le commande et le règle. Le texte qui crée l’obligation désigne donc aussi, en pratique, celui qui paie.

Vente : le vendeur paie, sauf accord contraire

L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation est clair : en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, le dossier de diagnostic technique est « fourni par le vendeur ». Il est annexé à la promesse de vente ou, s’il n’y a pas de promesse, à l’acte authentique. Le vendeur choisit donc le diagnostiqueur, passe la commande et reçoit la facture.

Le Conseil supérieur du notariat le rappelle sur notaires.fr : le coût du dossier est à la charge du vendeur, mais les parties peuvent convenir de le mettre à la charge de l’acquéreur. Cet arrangement reste rare. Il se négocie comme un élément du prix et doit figurer noir sur blanc dans l’avant-contrat. Sans clause, la règle par défaut s’applique.

Ce que contient le dossier que vous payez

Pour un appartement, service-public.fr liste les documents suivants, chacun n’étant dû que si sa condition est remplie :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), toujours ;
• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• l’état amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• les états des installations intérieures d’électricité et de gaz si elles ont plus de 15 ans ;
• l’état des risques, si le bien se trouve dans une zone à risques ;
• l’état termites si une zone est délimitée par arrêté préfectoral, le diagnostic bruit près d’un aéroport, et le diagnostic assainissement dans certains cas.

À cela s’ajoute la surface privative « loi Carrez », qui doit figurer dans la promesse pour un lot de copropriété. Pour une maison classée E, F ou G, le vendeur doit aussi fournir un audit énergétique. Dans un immeuble parisien ancien, la plupart de ces documents sont donc dus : plomb avant 1949, amiante avant 1997, électricité et gaz souvent anciens.

Pour savoir précisément ce que votre bien exige, le tableau des diagnostics immobiliers pour la vente reprend chaque cas avec sa durée de validité.

Un diagnostic expire avant l’acte : qui paie le nouveau ?

Le vendeur, encore. La loi exige des documents « en cours de validité » le jour de la signature de l’acte authentique, pas seulement le jour du compromis. Un état électricité ou gaz (valable trois ans en vente) réalisé longtemps avant la mise en vente peut expirer pendant les mois de délai bancaire. Il faut alors le refaire avant le rendez-vous chez le notaire.

Ce que coûte un dossier manquant

Économiser sur les diagnostics est un mauvais calcul. Si le constat plomb, l’état amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement manque le jour de l’acte, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (art. L271-4 CCH). Si c’est l’état des risques qui manque, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Et depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : un acheteur qui obtient un résultat différent peut se retourner contre son vendeur.

Location : le bailleur paie, le locataire jamais

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, « fourni par le bailleur », est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend le DPE, le constat plomb, les états électricité et gaz et l’état des risques. Pour l’amiante, le bailleur d’un appartement dont le permis date d’avant juillet 1997 doit tenir à disposition le repérage des parties privatives : notre article sur le diagnostic amiante en location détaille ce point.

Le bailleur ne peut pas faire payer ces documents au locataire. L’article 5 de la même loi énumère les seuls frais qui peuvent être partagés avec lui : la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux. Les diagnostics n’y figurent pas. Une clause du bail qui les mettrait à la charge du locataire serait sans effet.

Le cas du DPE en location est traité plus en détail dans qui paye le diagnostic de performance énergétique, et la liste complète des documents à annexer au bail figure sur notre page diagnostics pour une location.

Copropriété : ce que paie le syndicat, ce que paie le copropriétaire

Dans un immeuble en copropriété, deux niveaux coexistent. Les diagnostics des parties privatives (votre appartement) restent à votre charge, comme vendeur ou comme bailleur. Ceux qui portent sur l’immeuble, comme le DPE collectif ou le dossier technique amiante des parties communes, sont commandés par le syndic et payés par le syndicat des copropriétaires, donc répartis dans les charges.

Si vous vendez un lot, vous n’avez pas à refaire un diagnostic des parties communes : vous transmettez ceux que la copropriété détient déjà. Les syndics qui doivent faire réaliser un DPE pour l’immeuble trouveront le déroulé sur notre page DPE collectif à Paris et en Île-de-France.

Diagnostics « offerts » par l’agence : ce qu’il faut vérifier

Certaines agences proposent de prendre en charge les diagnostics pour décrocher un mandat. Rien ne l’interdit : c’est un geste commercial, financé d’une manière ou d’une autre par la commission. Deux points méritent pourtant votre attention.

• L’indépendance du diagnostiqueur. L’article L271-6 du CCH interdit au diagnostiqueur tout lien de nature à porter atteinte à son impartialité avec le propriétaire ou son mandataire, donc avec l’agence. Il doit aussi être certifié et assuré.
• La responsabilité reste la vôtre. Même si l’agence règle la facture, c’est vous, vendeur, qui fournissez le dossier et qui répondez d’un DPE erroné ou d’un document manquant.

Rien ne vous oblige à accepter le prestataire proposé. Vous pouvez choisir votre diagnostiqueur et transmettre le dossier à l’agence.

Comment réduire la facture sans prendre de risque

Le prix des diagnostics n’est pas fixé par la loi : il varie selon la surface, l’âge du bien et le nombre de documents à produire. Trois réflexes limitent la dépense :

1. Tout faire en une visite. Regrouper DPE, plomb, amiante, électricité, gaz et Carrez évite plusieurs déplacements et réduit le coût total.
2. Vérifier ce qui est encore valable. Un repérage amiante sans présence d’amiante réalisé depuis le 1er avril 2013 n’a pas à être refait, tout comme un constat plomb négatif. Ressortez vos anciens rapports avant de commander.
3. Anticiper la date de l’acte. Faire les diagnostics au moment du mandat, pas à la veille du compromis, laisse le temps de traiter un mauvais résultat (DPE F ou G, anomalie électrique) et évite de payer un diagnostic une deuxième fois s’il expire.

Pour les autres frais de la vente, notre article qui paie les frais de notaire lors d’une vente complète ce tableau.

Questions fréquentes

Qui doit payer les diagnostics lors d’une vente ?

Le vendeur. Il doit fournir le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l’acte (art. L271-4 CCH). L’acquéreur ne paie que si une clause de l’avant-contrat le prévoit expressément.

Qui paye le DPE, locataire ou propriétaire ?

Le propriétaire. En location, le DPE fait partie du dossier fourni par le bailleur (art. 3-3 de la loi de 1989) et ne figure pas parmi les frais que le locataire peut partager (art. 5).

L’acheteur peut-il rembourser les diagnostics au vendeur ?

Oui, si les deux parties l’acceptent et l’écrivent dans la promesse ou le compromis. Sans clause, le vendeur garde la charge du dossier, y compris s’il faut refaire un diagnostic périmé avant l’acte.

Quel est le prix moyen des diagnostics immobiliers ?

Il n’existe pas de tarif réglementé. Le montant dépend du nombre de diagnostics dus, donc de l’année de construction, de l’âge des installations et de la surface. Le plus fiable est de demander un devis en décrivant le bien : sur notre page prix des diagnostics immobiliers, le tarif s’affiche après quelques questions.

Les héritiers qui vendent un bien doivent-ils payer les diagnostics ?

Oui : ils sont les vendeurs. Les obligations sont les mêmes que pour toute vente, et le coût est supporté par l’indivision qui vend.

Faire réaliser vos diagnostics à Paris et en Île-de-France

Heydiag réalise tous les diagnostics de vente et de location à Paris et dans les départements 77, 78, 91, 92, 93, 94 et 95, avec des diagnostiqueurs certifiés et assurés en responsabilité civile professionnelle. Le rapport vous est envoyé par mail ou via un extranet sécurisé. Appelez le 09 77 77 36 99, écrivez-nous sur WhatsApp ou demandez votre devis en ligne. Vous trouverez aussi toutes nos interventions sur la page diagnostic immobilier à Paris.