Un lot de plus de 8 m² mis en vente dans une copropriété se doit d’avoir un diagnostic Loi Carrez mettant en évidence la surface privative du bâti. La pratique d’un diagnostic Loi Carrez par HEYDIAG vous évitera bien des désagréments en cas d’erreur, comme une perte financière. Bien que déconseillé, ce mesurage Loi Carrez peut toutefois être accompli par vos soins ou une personne autre qu’un diagnostiqueur immobilier mais vous serez responsable en cas d’erreur sur la surface.
Une erreur de surface est très vite arrivée puisqu’il faut comptabiliser toutes les surfaces closes et couvertes dépassant 1.80 m de hauteur et retirer certaines superficies comme celles prises par les murs ou les escaliers. Le calcul peut s’avérer délicat pour les bâtis disproportionnés entre autres. Lorsque la surface réelle est plus petite d’au moins un vingtième que celle communiquée dans le diagnostic Loi Carrez, l’acheteur est en droit de demander une diminution du prix de vente et cela même après la transaction.
Ne regardez pas sur les quelques dizaines d’euros que peut vous couter un diagnostic loi Carrez, cela peut vous en faire perdre beaucoup plus s’il est erroné ou manquant.
Quelles surfaces la loi Carrez prend-elle en compte ?
Le mesurage Carrez ne retient que les surfaces de plancher closes et couvertes, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Une règle est déterminante : seules les parties dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre sont comptabilisées. C’est ce qui explique qu’un appartement mansardé affiche souvent une surface Carrez très inférieure à sa surface au sol.
Sont en revanche exclus du calcul les caves, garages, box et emplacements de stationnement, ainsi que les balcons, terrasses, loggias et vérandas non closes. Les combles non aménagés sont également écartés, même lorsqu’ils sont accessibles. Un sous-sol aménagé en pièce de vie n’entre dans le mesurage que s’il est clos, couvert et suffisamment haut.
La tolérance de 5 % et le recours de l’acquéreur
La loi accorde une marge d’erreur de 5 %. Au-delà, l’acquéreur peut engager une action en diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. Concrètement, un bien vendu 400 000 € pour 60 m² annoncés alors que le mesurage réel donne 55 m² présente un écart de 8,33 % : l’acheteur peut réclamer la restitution de la part de prix correspondant aux 5 m² manquants.
Ce recours doit être exercé dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique. Passé ce délai, l’action n’est plus recevable. À l’inverse, si la surface réelle dépasse celle annoncée, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément de prix.
Absence de mention : un risque d’annulation
L’oubli pur et simple de la superficie dans l’acte de vente est sanctionné plus sévèrement encore : l’acquéreur peut demander la nullité de la vente dans le mois suivant la signature de l’acte authentique. La régularisation reste possible avant l’expiration de ce délai, ce qui incite à faire réaliser le mesurage bien en amont du compromis.
Durée de validité du mesurage
Contrairement au diagnostic amiante ou à l’état des risques et pollutions, l’attestation Carrez n’a pas de durée de validité légale. Elle reste valable tant que le lot n’est pas modifié. En revanche, tous travaux touchant aux cloisons, à la création d’une mezzanine ou à l’annexion d’un espace imposent un nouveau mesurage : c’est la surface réelle au jour de la vente qui engage le vendeur.
Carrez, Boutin, surface habitable : ne pas confondre
La surface Carrez concerne la vente d’un lot de copropriété. La surface habitable dite « loi Boutin » s’applique à la location d’un logement nu et exclut, elle aussi, caves, garages et combles non aménagés. Les deux mesurages reposent sur des règles proches mais ne se substituent pas l’un à l’autre : un même appartement peut afficher deux valeurs différentes selon le document consulté. Notre page dédiée à la surface loi Carrez détaille ces distinctions.
Questions fréquentes
Un lot de moins de 8 m² doit-il être mesuré ? Non, l’obligation de mentionner la superficie ne s’applique pas aux lots dont la surface privative est inférieure à 8 m². Le mesurage reste néanmoins utile pour sécuriser la transaction.
Une maison individuelle est-elle concernée ? Seulement si elle appartient à une copropriété horizontale. Une maison vendue en pleine propriété échappe à l’obligation Carrez.
Puis-je mesurer moi-même ? Rien ne l’interdit, mais vous en assumez seul la responsabilité financière en cas d’erreur. Faire intervenir un diagnostiqueur HEYDIAG transfère cette responsabilité sur son assurance professionnelle.
