« Déclarer un locataire aux impôts » recouvre en réalité deux obligations distinctes, souvent confondues. La première est la déclaration d’occupation sur le service « Gérer mes biens immobiliers » : elle concerne qui occupe le logement. La seconde est la déclaration des loyers perçus sur votre déclaration de revenus : elle concerne combien il vous rapporte. Les deux sont obligatoires, à des dates différentes, et n’utilisent pas les mêmes formulaires.
1. La déclaration d’occupation (GMBI)
Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, l’administration ne sait plus automatiquement qui occupe quoi. Tous les propriétaires — particuliers comme SCI — doivent donc déclarer la situation d’occupation de chacun de leurs locaux d’habitation.
La démarche se fait en ligne sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers », dans votre espace particulier ou professionnel. Pour chaque bien, vous indiquez :
- La nature de l’occupation : résidence principale, résidence secondaire, locataire, occupant à titre gratuit, vacant
- L’identité des occupants et la date de début d’occupation
- Le montant du loyer mensuel hors charges, lorsque le bien est loué
Bonne nouvelle : la déclaration n’est à refaire que si la situation change. Tant que le même locataire reste en place, il n’y a rien à ressaisir. En cas de changement, la mise à jour doit intervenir avant le 30 juin de l’année suivante. L’absence de déclaration expose à une amende forfaitaire de 150 € par local.
À quoi sert cette déclaration ?
Elle permet à l’administration d’établir la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants, et d’identifier les locaux réellement occupés. Elle ne crée aucune imposition supplémentaire pour un logement loué à titre de résidence principale : la taxe d’habitation y reste supprimée.
2. La déclaration des loyers encaissés
C’est l’autre volet, celui qui touche votre impôt sur le revenu. Le régime dépend entièrement du type de location.
Location vide : les revenus fonciers
| Régime | Condition | Formulaire | Principe |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Recettes brutes ≤ 15 000 € par an | 2042, case 4BE | Abattement forfaitaire de 30 %, aucune charge déductible |
| Réel | Au-delà de 15 000 €, ou sur option pour 3 ans | 2044 | Déduction des charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et d’amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion |
Le régime réel devient plus intéressant dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, ce qui est fréquent la première année ou après des travaux. Le déficit foncier s’impute alors sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, l’excédent restant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Location meublée : les BIC
Les loyers d’un meublé ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC s’applique sous le plafond de recettes, avec un abattement forfaitaire, et se déclare sur le formulaire 2042-C-PRO. Le régime réel permet en revanche d’amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise souvent l’imposition pendant plusieurs années. Les meublés de tourisme obéissent à des taux d’abattement spécifiques, revus à plusieurs reprises ces dernières années : vérifiez le barème en vigueur avant de choisir.
Location à un membre de la famille ou à titre gratuit
Un loyer perçu d’un enfant ou d’un parent reste imposable dans les mêmes conditions, à condition qu’il soit normal par rapport au marché. Un loyer très inférieur peut être requalifié en libéralité et priver le bailleur de la déduction de ses charges. À l’inverse, un logement mis à disposition gratuitement ne génère aucun revenu à déclarer, mais les charges correspondantes ne sont pas déductibles.
Le calendrier à retenir
- Au fil de l’eau : dès qu’un locataire entre ou sort, mettez à jour « Gérer mes biens immobiliers »
- Avant le 30 juin : date limite de mise à jour de la déclaration d’occupation pour un changement intervenu l’année précédente
- Avril à juin : déclaration annuelle des revenus, avec les loyers de l’année écoulée
Les erreurs les plus fréquentes
- Croire que la déclaration d’occupation remplace la déclaration des loyers, ou l’inverse
- Déclarer les loyers charges comprises : seul le loyer hors charges est un revenu foncier, les provisions pour charges suivent un traitement distinct
- Opter pour le micro-foncier par facilité alors que des travaux importants ont été payés dans l’année
- Oublier de déclarer un bien vacant, qui peut être soumis à la taxe sur les logements vacants
- Ne pas conserver les justificatifs : au régime réel, l’administration peut les réclamer pendant trois ans
Pensez également à vérifier les documents que vous devez remettre à votre locataire et à contrôler la taxe foncière qui, elle, reste toujours à votre charge.
Questions fréquentes sur la déclaration d’un locataire
Comment déclarer un locataire aux impôts ?
- Espace particulier ou professionnel selon le propriétaire
- Une déclaration par local d’habitation
- Amende de 150 € par local en cas d’omission
Quel formulaire pour la déclaration d’un locataire aux impôts ?
| Situation | Formulaire |
|---|---|
| Occupation du logement | En ligne, GMBI (pas de formulaire) |
| Location vide, micro-foncier | 2042, case 4BE |
| Location vide, régime réel | 2044 |
| Location meublée | 2042-C-PRO |
