Peut-on expulser un locataire de plus de 70 ans ?

Oui, un locataire de plus de 70 ans peut être expulsé, mais seulement dans certains cas. Son âge ne le protège que contre une chose : le congé que le propriétaire délivre à la fin du bail pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. Face à des loyers impayés, l’âge ne protège pas. Le juge peut prononcer la résiliation du bail et l’expulsion à 72 ans comme à 30 ans.

Deuxième point que presque personne ne dit clairement : le seuil fixé par la loi n’est pas 70 ans, c’est 65 ans. Et il ne suffit pas d’avoir l’âge.

Congé ou impayés : savoir dans quelle situation vous êtes

Tout se joue sur cette distinction. Deux régimes juridiques différents se cachent derrière le mot « expulsion », et ils n’obéissent pas aux mêmes règles.

Un bailleur qui veut récupérer son bien et un locataire qui a accumulé trois mois d’arriérés ne sont pas dans le même dossier. La suite de cet article traite les deux.

Le seuil légal est 65 ans, pas 70

La protection vient du III de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Le chiffre de 70 ans circule beaucoup parce qu’il correspondait à l’ancien texte. La loi ALUR du 24 mars 2014 l’a abaissé à 65 ans.

Trois conditions doivent être réunies en même temps. Si une seule manque, le congé est valable.

1. Le locataire a plus de 65 ans. Cet âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat, pas à la date où le congé est envoyé.
2. Ses ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements conventionnés. Les ressources s’apprécient, elles, à la date de notification du congé.
3. Le bailleur ne relève pas de l’exception prévue pour les propriétaires eux-mêmes âgés ou modestes, détaillée plus bas.

La protection s’étend au cas où une personne de plus de 65 ans vit habituellement dans le logement et se trouve à la charge du locataire. Les ressources de l’ensemble du foyer sont alors additionnées et comparées au plafond.

Les plafonds de ressources applicables

Le plafond de référence est celui du PLUS, le prêt locatif à usage social. Les montants ci-dessous sont ceux fixés par l’arrêté du 19 décembre 2025, publié au Journal officiel du 24 décembre 2025 et applicable depuis le 1^er janvier 2026, tels que publiés par l’ANIL.

Un retraité parisien seul qui touche 1 900 € net par mois, soit 22 800 € sur l’année, reste sous le plafond de 26 920 €. Il est protégé. Le même retraité avec 2 400 € par mois, soit 28 800 €, dépasse le plafond et ne l’est pas.

Ce que la Cour de cassation a tranché en octobre

Les cours d’appel divergeaient sur une question simple : quelles ressources regarder ? Le revenu fiscal de référence de l’année civile précédente, ou les revenus réellement perçus juste avant le congé ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a répondu le 24 octobre 2024, dans un arrêt n° 23-18.067 publié au Bulletin : les ressources annuelles à retenir sont celles perçues par le locataire pendant les douze mois qui précèdent la délivrance du congé.

Cette précision change des dossiers. Un locataire qui a vendu un bien ou touché un capital deux ans plus tôt n’est pas pénalisé par cet événement ancien. À l’inverse, un bailleur qui s’est fondé sur un avis d’imposition périmé prend le risque de voir son congé annulé.

L’exception qui libère le bailleur

L’obligation de reloger tombe dans deux cas, et le texte vise uniquement les bailleurs personnes physiques :

• le bailleur a lui-même plus de 65 ans ;
• ou ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond que celui opposé au locataire.

L’âge du bailleur s’apprécie à la date d’échéance du bail, ses ressources à la date de notification du congé. Un propriétaire de 67 ans peut donc donner congé pour vendre à sa locataire de 80 ans sans lui proposer de relogement. La situation choque souvent les familles, elle est pourtant conforme à la loi : le législateur a voulu éviter qu’un petit propriétaire modeste soit prisonnier de son propre bien.

Une société civile immobilière ne bénéficie pas de cette exception. Une SCI qui donne congé à un locataire protégé doit reloger, quel que soit l’âge de ses associés.

Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif le 26 mai 2023 en jugeant que l’obligation de relogement à proximité ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

L’offre de relogement : ce qui la rend valable

Le bailleur ne peut pas se contenter d’envoyer trois annonces trouvées sur un site immobilier. L’offre doit porter sur un logement précis, disponible, et correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire : surface adaptée, équipements, loyer compatible avec ses ressources réelles.

Où le logement proposé doit se situer

Le périmètre est fixé par l’article 13 bis de la loi du 1^er septembre 1948. Le logement de remplacement doit se trouver dans le même arrondissement, le même canton, la même commune, ou dans une commune limitrophe située dans un rayon de 5 kilomètres. Une proposition à 30 kilomètres ne remplit pas l’obligation.

À quel moment l’offre doit être faite

L’offre n’a pas à accompagner la lettre de congé. Elle doit intervenir avant la fin du préavis, et la Cour de cassation admet qu’elle soit présentée jusqu’au dernier jour, notamment lorsque le locataire a tardé à communiquer sa situation financière. L’ANIL recense les décisions sur ce point, dont l’arrêt du 28 janvier 2016 (n° 14-26418).

Sans offre conforme au terme du préavis, le congé est nul. Le bail se poursuit, et le bailleur doit tout recommencer à l’échéance suivante, soit trois ans plus tard pour une location vide.

Loyers impayés : l’âge ne change rien à la procédure

C’est le point où la plupart des articles entretiennent la confusion. L’article 15-III concerne le congé. Il ne s’applique pas quand le bailleur demande la résiliation du bail pour manquement du locataire. Un locataire de 78 ans qui ne paie plus peut être expulsé.

La procédure suit des étapes fixes, presque toujours fondées sur la clause résolutoire du bail.

1. Un commissaire de justice délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire.
2. Le locataire dispose d’un délai pour régler sa dette. Passé ce délai sans paiement, la clause joue.
3. Le bailleur assigne devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation est notifiée au préfet, ce qui déclenche l’enquête sociale et la saisine de la CCAPEX.
4. Le juge constate la résiliation, ou accorde des délais de paiement si le locataire peut apurer sa dette et a repris le paiement du loyer courant.
5. En cas de jugement d’expulsion, un commandement de quitter les lieux est signifié. Le locataire dispose de deux mois pour partir.
6. Sans départ volontaire, le bailleur demande le concours de la force publique au préfet.

Le piège du délai : six semaines ou deux mois

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a raccourci de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire après le commandement de payer. Beaucoup de bailleurs appliquent six semaines à tous leurs dossiers, et se font débouter.

La Cour de cassation a précisé le 13 juin 2024 que ce texte n’est pas rétroactif. Le délai applicable dépend de la date de signature du bail, pas de la date du commandement :

• bail signé à partir du 29 juillet 2023 : six semaines ;
• bail signé avant cette date : deux mois.

Un locataire âgé occupe très souvent son logement depuis longtemps. Dans son cas, le délai de deux mois reste la règle. Un commandement qui annonce six semaines sur un bail de 2011 est attaquable.

La trêve hivernale : ce qu’elle suspend vraiment

La trêve hivernale court du 1^er novembre au 31 mars, en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Pour la période en cours, elle s’étend du 1^er novembre 2026 au 31 mars 2027. Ces dates sont fixes et ne dépendent ni de la météo ni de l’âge de l’occupant.

Pendant ces cinq mois, aucune expulsion locative ne peut être exécutée et les coupures d’énergie pour impayés sont interdites dans la résidence principale.

La trêve suspend l’exécution, elle n’efface rien d’autre. Le loyer reste dû, la dette continue de courir, le commissaire de justice peut délivrer les actes, le juge peut rendre son jugement. Tout reprend au 1^er avril. Un locataire qui compte sur l’hiver pour gagner du temps se retrouve au printemps avec cinq mois d’arriérés supplémentaires.

Maladie, hospitalisation, handicap

La loi ne prévoit pas d’immunité liée à l’état de santé. Un locataire malade peut être expulsé. Le juge dispose en revanche d’un pouvoir d’appréciation large : il peut accorder des délais allant d’un mois à un an pour quitter les lieux lorsque le relogement s’annonce difficile, en tenant compte de l’âge, de l’état de santé et de la situation familiale.

Une personne hospitalisée au moment de la procédure conserve ses droits sur le logement tant que le bail n’est pas résilié. L’absence prolongée ne vaut pas abandon du logement, sauf procédure spécifique de constat d’abandon.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

Côté bailleur :

• raisonner sur 70 ans au lieu de 65 et croire à tort que le locataire n’est pas protégé ;
• vérifier les ressources sur le dernier avis d’imposition plutôt que sur les douze mois précédant le congé ;
• envoyer le congé au mauvais délai de préavis : six mois pour une location vide, trois mois pour un meublé ;
• oublier que l’exception d’âge du bailleur ne joue pas pour une SCI ;
• appliquer six semaines de commandement de payer sur un bail antérieur au 29 juillet 2023.

Côté locataire :

• ne pas transmettre ses justificatifs de ressources, ce qui laisse le bailleur libre d’affirmer que le plafond est dépassé ;
• quitter le logement après un congé irrégulier, ce qui rend la nullité sans objet ;
• laisser passer l’audience sans s’y présenter, alors que c’est le seul moment où des délais de paiement peuvent être obtenus ;
• cesser de payer le loyer courant pendant la procédure, ce qui ferme la porte aux délais du juge.

Qui contacter, et quand

L’ADIL de votre département donne une consultation juridique gratuite sur le logement. C’est le premier réflexe à la réception d’un congé ou d’un commandement de payer, avant tout courrier de réponse. Le réseau est animé par l’ANIL.

La CCAPEX, commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, est saisie automatiquement lors de l’assignation. Elle peut mobiliser le FSL, fonds de solidarité pour le logement, qui prend parfois en charge une partie de la dette locative.

Un locataire âgé qui doit se reloger peut déposer une demande de logement social et se renseigner auprès de sa commune. Nous détaillons ces démarches dans nos articles sur l’aide de la mairie pour trouver un logement et sur LOC’annonces, la plateforme de logement social à Paris.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un locataire protégé ?

Un locataire de plus de 65 ans à l’échéance de son bail, dont les ressources des douze derniers mois sont inférieures au plafond des logements conventionnés. Le bailleur ne peut pas lui donner congé sans lui proposer un logement de remplacement à proximité, sauf s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou sous le même plafond de ressources.

À partir de quel âge ne peut-on plus expulser un locataire ?

Aucun âge ne rend un locataire inexpulsable. Passé 65 ans et sous condition de ressources, il devient protégé contre le congé de fin de bail. Cette protection ne joue pas en cas d’impayés, de troubles graves ou de défaut d’assurance.

Comment donner congé à un locataire de plus de 65 ans ?

Vérifiez d’abord ses ressources sur les douze mois précédant l’envoi. Si elles dépassent le plafond, le congé ordinaire suffit, avec six mois de préavis en location vide et trois mois en meublé. Si elles sont inférieures, joignez ou présentez une offre de relogement précise avant la fin du préavis, sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.

Quels sont les droits d’un locataire de plus de 70 ans ?

Les mêmes que tout locataire, plus la protection contre le congé si la condition de ressources est remplie. Cela comprend le droit au maintien dans les lieux tant qu’aucune offre de relogement conforme n’est faite, le droit de contester le congé devant le juge, et le droit d’obtenir des délais pour quitter les lieux après un jugement d’expulsion. Le loyer, lui, peut être révisé chaque année dans les conditions du bail, comme nous l’expliquons sur l’augmentation de loyer.

Peut-on expulser un locataire malade ?

Oui, la maladie ne bloque pas la procédure. Le juge peut cependant accorder des délais allant jusqu’à un an pour quitter les lieux en tenant compte de l’état de santé et des difficultés de relogement.

Quand doit-on reloger un locataire ?

Uniquement lorsque le locataire est protégé par l’article 15-III et que le bailleur ne relève pas de l’exception. L’offre doit être faite avant la fin du préavis, sur un logement situé dans le même arrondissement, le même canton, la même commune ou une commune limitrophe dans un rayon de 5 kilomètres.

Le congé pour vente change-t-il quelque chose ?

Non sur le principe. Qu’il s’agisse d’un congé pour vendre, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux, la protection de l’article 15-III s’applique de la même façon. Le congé pour vente ajoute simplement un droit de préemption au profit du locataire sur le logement qu’il occupe.

Que se passe-t-il si le bailleur donne congé sans offre de relogement ?

Le congé est nul. Le locataire n’a pas à quitter les lieux et le bail se poursuit. S’il est déjà parti, faire constater la nullité devient beaucoup plus difficile, ce qui rend la consultation d’une ADIL utile avant toute décision. Un impayé apparu entretemps suivra en revanche son propre régime, que nous détaillons dans notre article sur l’avis de déchéance de loyer.

Quelle loi protège les locataires ?

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les rapports entre bailleurs et locataires. Son article 15-III porte la protection liée à l’âge, dans la rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a abaissé le seuil de 70 à 65 ans. Le code des procédures civiles d’exécution encadre la phase d’expulsion, notamment la trêve hivernale et les délais que le juge peut accorder.

Quelles conditions pour mettre un locataire dehors ?

Hors congé de fin de bail, il faut un manquement caractérisé : loyers impayés, défaut d’assurance habitation, troubles de voisinage répétés ou sous-location interdite. Un bailleur ne peut jamais expulser lui-même, ni changer les serrures, ni sortir les meubles. Seul un juge prononce la résiliation du bail, et seul un commissaire de justice exécute l’expulsion.

Qui défend les droits du locataire ?

L’ADIL de votre département donne une consultation juridique gratuite et neutre. Les associations de locataires, comme la CNL, la CLCV ou la CSF, accompagnent les occupants pendant la procédure. Devant le juge des contentieux de la protection, l’avocat n’est pas obligatoire et l’aide juridictionnelle reste accessible sous conditions de ressources.