Diagnostic amiante : 4 choses à savoir avant de vendre

En bref : si le permis de construire de votre logement a été délivré avant le 1er juillet 1997, vous devez fournir un état amiante pour le vendre. Le rapport est rédigé par un diagnostiqueur certifié, après une visite où il examine les matériaux visibles et accessibles des listes A et B. S’il ne trouve pas d’amiante, le rapport n’a pas de date de fin. S’il en trouve, la vente reste possible : l’acquéreur est informé et des mesures peuvent être prescrites.

Vous préparez une vente à Paris ou en Île-de-France et votre immeuble date d’avant 1997 ? Voici les quatre points qui changent quelque chose à votre calendrier : quand le diagnostic est obligatoire, comment se passe la visite, combien de temps le rapport reste valable et ce qui se passe si de l’amiante est trouvé.

Vous vendez un bien construit avant juillet 1997 ? Notre page diagnostic amiante détaille l’intervention à Paris et vous permet de demander un devis.

1. Quand le diagnostic amiante est-il obligatoire ?

Le critère est la date du permis de construire, pas la date d’achèvement des travaux. Pour un logement dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997, le vendeur doit faire réaliser un repérage de l’amiante. L’obligation vaut pour un particulier comme pour une société propriétaire, et le coût est à la charge du vendeur.

Le rapport rejoint le dossier de diagnostic technique (DDT), remis à l’acquéreur avec la promesse de vente ou, à défaut, lors de la signature chez le notaire. Si le bien est issu de la division d’un immeuble, le repérage doit être fait avant la vente.

Trois cas sont à distinguer :

• Vente d’un appartement : le repérage porte sur les parties privatives. Son rapport est versé au dossier amiante parties privatives (DAPP).
• Parties communes d’une copropriété : c’est au syndicat des copropriétaires de constituer le dossier technique amiante (DTA). Demandez-le au syndic tôt, le notaire le réclamera.
• Travaux : avant certains travaux, un repérage spécifique est exigé (arrêté du 16 juillet 2019). Il ne se confond pas avec l’état amiante de la vente. Voir notre page repérage amiante avant travaux.

Pour la liste complète des documents à réunir selon que vous vendez ou louez, consultez les diagnostics obligatoires pour une vente et ceux d’une location.

2. Comment se passe la visite du diagnostiqueur ?

Le diagnostiqueur doit être certifié. Il cherche les matériaux et produits listés à l’annexe 13-9 du Code de la santé publique, répartis en deux listes :

• Liste A : flocages, calorifugeages et faux plafonds ;
• Liste B : les autres matériaux, comme certains revêtements de sol, enduits, conduits, éléments de toiture ou de façade.

La visite suit en général cet ordre :

1. Préparation : il demande l’année du permis de construire, les plans s’il y en a, et le DTA de l’immeuble pour un appartement.
2. Inspection pièce par pièce : il examine ce qui est visible et accessible le jour du repérage, sans démolir. Il ne peut donc pas voir ce qui se trouve derrière un doublage ou sous un parquet collé.
3. Prélèvements si besoin : quand un matériau ne peut pas être identifié à l’œil, il en prélève un petit morceau, analysé ensuite en laboratoire.
4. Rapport : il liste les matériaux repérés, les zones non visitées et, en cas de présence d’amiante, l’état de conservation et les mesures à prendre.

La durée sur place dépend surtout de la surface et du nombre de pièces. Pour un appartement, le repérage peut se faire pendant la même visite que les autres diagnostics de la vente. Le délai de remise du rapport s’allonge quand des prélèvements partent au laboratoire : mieux vaut lancer le diagnostic avant de fixer la date de la promesse.

Ce qui facilite la visite : laissez l’accès à toutes les pièces, à la cave, aux combles et aux placards techniques. Une pièce fermée devient une « zone non visitée » dans le rapport, et le notaire ou l’acquéreur risque de vous demander un complément.

3. Combien de temps le rapport reste-t-il valable ?

Le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée : vous pouvez réutiliser le rapport pour une vente ultérieure. Deux nuances :

• après des travaux de rénovation, un nouveau diagnostic avant la vente est recommandé, car les matériaux ont pu changer ;
• quand des matériaux de la liste A sont classés en surveillance périodique, leur état doit être réévalué dans un délai de trois ans. Pour la liste B, aucune périodicité n’est fixée.

Le détail selon la date et le contenu du rapport est expliqué dans notre article sur la durée de validité du diagnostic amiante.

4. Que se passe-t-il si de l’amiante est trouvé ?

Vous pouvez quand même vendre. L’acquéreur est informé par le rapport. S’il achète en connaissance de cause, il ne peut pas demander l’annulation de la vente pour ce seul motif.

Selon l’état des matériaux, le rapport conduit à l’une de ces suites :

• une évaluation périodique de leur état ;
• une analyse de risque plus poussée, avec mesure de l’empoussièrement de l’air ;
• des actions correctives ou conservatoires, qui peuvent aller jusqu’au retrait de l’amiante.

Ces travaux sont confiés à une entreprise qualifiée. Qui paie, du vendeur ou de l’acheteur, se négocie et doit être écrit dans la promesse : voir qui doit payer le désamiantage.

Et si le vendeur ne fournit pas de diagnostic ?

Sans état amiante dans le DDT, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour ce motif. Si l’acquéreur découvre de l’amiante après la vente, il peut demander des dommages et intérêts. Faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose aussi à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive.

Pour savoir à quel moment déclencher le repérage dans votre projet, lisez aussi quand faut-il faire le diagnostic amiante.

Questions fréquentes