Sommaire
- Simulateur de plus-value immobilière
- Étape 1 : calculer la plus-value brute
- Étape 2 : appliquer l’abattement pour durée de détention
- Étape 3 : calculer l’impôt
- Exemple chiffré : un deux-pièces parisien revendu après 12 ans
- Les cas où vous ne payez rien
- Qui déclare et quand payer ?
- Préparer la vente sans mauvaise surprise
- Questions fréquentes
Pour calculer une plus-value immobilière, on soustrait du prix de vente le prix d’achat majoré des frais d’acquisition et des travaux, puis on applique un abattement qui dépend du nombre d’années de détention. Le résultat est taxé à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Le simulateur ci-dessous fait le calcul complet en quelques secondes.
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Simulateur de plus-value immobilière
Estimation indicative, barèmes vérifiés le 08/10/2026 sur les sources officielles citées. Le calcul définitif est établi par le notaire sur la déclaration 2048-IMM. Cas non traités : abattements exceptionnels (démolition-reconstruction, logement social), non-résidents, cession par une société à l’IS.
Étape 1 : calculer la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, chacun corrigé de certaines sommes.
- Prix de cession : le prix inscrit dans l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur et justifiés (les diagnostics obligatoires, par exemple).
- Prix d’acquisition : le prix payé, augmenté des frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement). Pour un achat, vous pouvez retenir les frais réels ou un forfait de 7,5 % du prix d’achat, sans justificatif.
- Bien reçu par donation ou succession : le prix d’acquisition est la valeur déclarée dans l’acte. Seuls les frais réels sont admis (frais d’acte, droits de mutation payés) ; le forfait de 7,5 % ne s’applique pas.
- Travaux : les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisés par une entreprise sont ajoutés pour leur montant réel, à condition de ne pas avoir déjà été déduits de vos revenus. Si vous détenez un bien bâti depuis plus de 5 ans, vous pouvez retenir à la place un forfait de 15 % du prix d’acquisition, sans produire de factures.
Étape 2 : appliquer l’abattement pour durée de détention
Plus vous gardez le bien longtemps, plus la plus-value taxable diminue. L’abattement ne commence qu’à partir de la 6e année et suit deux barèmes différents : l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (total : 100 %, exonération) | 1,60 % (total : 28 %) |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonéré | exonéré |
En pratique, la plus-value échappe à l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans.
Étape 3 : calculer l’impôt
La plus-value nette est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Le relèvement de la CSG sur les revenus du patrimoine décidé pour 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 € (par vendeur), une taxe supplémentaire s’applique sur la totalité de cette plus-value. Elle ne concerne pas les terrains à bâtir.
| Plus-value nette imposable | Montant de la taxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % PV − (60 000 − PV) × 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV − (110 000 − PV) × 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV − (160 000 − PV) × 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % PV |
Exemple chiffré : un deux-pièces parisien revendu après 12 ans
Un investisseur a acheté un appartement 200 000 € en mars 2014 et le revend 400 000 € en octobre 2026. Il retient le forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition (15 000 €) et le forfait de 15 % pour les travaux (30 000 €).
| Plus-value brute : 400 000 − (200 000 + 15 000 + 30 000) | 155 000 € |
| 12 ans de détention : abattement IR de 42 % | 89 900 € imposables |
| Abattement prélèvements sociaux de 11,55 % | 137 098 € imposables |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 17 081 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 23 581 € |
| Surtaxe (2 % de 89 900 €) | 1 798 € |
| Total | 42 460 € |
Les prélèvements sociaux pèsent ici plus lourd que l’impôt sur le revenu, parce que leur abattement progresse beaucoup plus lentement.
Les cas où vous ne payez rien
- La résidence principale : sa vente est totalement exonérée, quel que soit le gain, si le logement est votre résidence principale au jour de la cession.
- La première vente d’un logement autre que la résidence principale, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans l’achat ou la construction de votre résidence principale dans les 24 mois. L’exonération est proportionnelle à la part du prix réinvestie.
- Une vente d’un montant inférieur ou égal à 15 000 €.
- Les retraités et les personnes invalides non soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond fixé chaque année.
- Une détention de plus de 30 ans : exonération totale, impôt sur le revenu comme prélèvements sociaux.
D’autres dispositifs existent (vente à un organisme de logement social, abattement exceptionnel pour des opérations de démolition-reconstruction en zone tendue) ; votre notaire vérifie s’ils s’appliquent à votre vente.
Qui déclare et quand payer ?
Vous n’avez rien à avancer de votre côté : le notaire calcule la plus-value, remplit la déclaration 2048-IMM et paie l’impôt, les prélèvements sociaux et la surtaxe lors de l’enregistrement de la vente, en les prélevant sur le prix. Vous reportez ensuite le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus de l’année suivante.
Préparer la vente sans mauvaise surprise
Le calcul de la plus-value vous dit ce qu’il vous restera ; le prix, lui, dépend aussi de l’état du bien tel qu’il apparaît dans le dossier de diagnostic technique. Comparez votre prix aux prix au m² par arrondissement à Paris, vérifiez votre surface avec notre calculateur de surface, et faites réaliser les diagnostics de vente avant la mise en ligne de l’annonce.
Questions fréquentes
Comment calculer la plus-value sur la vente d’une résidence secondaire ?
Prix de vente moins frais de vente, moins le prix d’achat majoré des frais d’acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou forfait de 15 % après 5 ans). On applique ensuite les abattements pour durée de détention, puis les taux de 19 % et 17,2 %, et la surtaxe éventuelle. Le simulateur ci-dessus fait ces étapes automatiquement.
Au bout de combien de temps ne paie-t-on plus de plus-value ?
Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les frais de diagnostics sont-ils déductibles de la plus-value ?
Oui : les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la vente et justifiés, comme les diagnostics obligatoires, viennent en diminution du prix de cession. Conservez la facture pour le notaire.
Peut-on cumuler le forfait de 15 % et des factures de travaux ?
Non : vous choisissez soit le forfait de 15 % (bien bâti détenu plus de 5 ans), soit le montant réel des travaux justifiés par des factures d’entreprises. Le simulateur vous permet de comparer les deux options.
Le taux des prélèvements sociaux a-t-il changé?
Pas pour les plus-values immobilières : elles restent soumises à 17,2 % de prélèvements sociaux, la hausse de CSG décidée pour 2026 visant d’autres revenus du patrimoine.
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Sources officielles
- Service-Public.fr, plus-value immobilière (F10864)
- BOFiP, détermination de la plus-value brute
- BOFiP, abattements pour durée de détention
- Légifrance, article 1609 nonies G du CGI (taxe sur les plus-values élevées)
- impots.gouv.fr, nouveautés 2026 (taux des prélèvements sociaux)
Relu et vérifié le 08/10/2026 par Ichaï Lahmi, diagnostiqueur immobilier certifié, à partir des sources officielles ci-dessus.
