La location meublée avec les charges comprises et l’électricité

Dans une location meublée, « charges comprises » recouvre deux régimes juridiquement opposés. Soit le bailleur encaisse des provisions qu’il régularise chaque année sur justificatifs, soit il applique un forfait, définitif, qui ne donne lieu à aucun complément ni remboursement.

Quant à l’électricité consommée dans le logement, elle n’est pas une charge récupérable. En principe, chaque locataire souscrit son propre abonnement. Quand le compteur est unique et que le bailleur fournit le courant, la refacturation passe par un sous-compteur ou par le forfait, jamais par une estimation au doigt mouillé.

Provisions ou forfait : deux logiques opposées

Le bail doit indiquer lequel des deux s’applique. En son absence de mention claire, c’est le régime des provisions qui s’impose, avec son obligation de régularisation.

Le forfait de charges, réservé au meublé

C’est la particularité du meublé. L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur et le locataire à convenir d’un forfait, versé en même temps que le loyer, dont le montant et la périodicité figurent au contrat.

Trois règles l’encadrent, et elles sont souvent ignorées.

• Le forfait ne peut donner lieu à aucun complément ni régularisation ultérieure. Un bailleur qui réclame un rattrapage en fin d’année sort du cadre, même si les dépenses réelles ont explosé.
• Son montant se fixe par référence aux charges récupérables que le bailleur pourrait exiger au titre de l’article 23. Ce n’est pas un complément de loyer déguisé.
• Il ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges qu’auraient payées le locataire actuel ou, le cas échéant, le précédent. Un forfait de 150 € par mois sur un studio dont les charges réelles tournent à 40 € est contestable.

Le forfait se révise chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, donc dans la limite de l’indice de référence des loyers. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur l’augmentation de loyer.

Les provisions et leur régularisation

Avec des provisions, le locataire verse une avance mensuelle, et le bailleur compare une fois par an les sommes encaissées aux dépenses réelles. Le solde se règle dans un sens ou dans l’autre.

La régularisation intervient au moins une fois par an. Un mois avant, le bailleur communique le décompte par nature de charges et, pour un immeuble collectif, le mode de répartition entre les lots. Les justificatifs sont tenus à la disposition du locataire, qui peut les consulter.

Deux garde-fous jouent en faveur du locataire :

• si la régularisation n’a pas été faite avant la fin de l’année civile suivant celle de son exigibilité, le locataire peut exiger un étalement du paiement sur douze mois ;
• l’action du bailleur en paiement de charges se prescrit par trois ans. Au-delà, il ne peut plus rien réclamer.

L’électricité : le point qui pose le plus de problèmes

C’est la question la plus fréquente sur cette page, et la réponse surprend souvent les deux parties.

Le principe

L’électricité consommée à l’intérieur du logement n’est pas une charge locative récupérable. La fiche officielle sur les charges locatives est explicite : elle relève d’un abonnement individuel souscrit par l’occupant auprès du fournisseur de son choix. Seule l’électricité des parties communes, comme l’éclairage des couloirs ou l’ascenseur, entre dans les charges.

Dans un logement normalement équipé, le compteur est individuel, le locataire ouvre son contrat à son nom, et la question des « charges comprises » ne se pose tout simplement pas pour l’électricité.

Le cas du compteur unique

La difficulté apparaît dans les logements issus d’une division : chambre en colocation, studio aménagé dans une maison, meublé sans compteur propre. Le bailleur paie une facture globale et veut la répercuter.

Trois solutions, par ordre de propreté juridique :

1. Créer un compteur individuel. C’est la solution de fond. Elle suppose des travaux et une demande au gestionnaire de réseau, mais elle remet chacun dans le droit commun.
2. Poser un sous-compteur. Le locataire paie sa consommation réelle, relevée contradictoirement au début et à la fin du bail, au tarif effectivement payé par le bailleur, sans marge. Le bail doit prévoir la méthode, la périodicité des relevés et le mode de calcul.
3. Intégrer l’électricité au forfait de charges. Possible en meublé, mais le forfait devient définitif : si la consommation s’envole, le bailleur supporte l’écart sans pouvoir réclamer de complément.

Ce qui n’est pas acceptable : une refacturation forfaitaire décidée en cours de bail, une clé de répartition inventée, ou une marge appliquée au prix du kilowattheure. Le bailleur n’est pas fournisseur d’énergie et ne peut pas revendre l’électricité avec bénéfice.

Ce que veut vraiment dire une annonce « charges comprises »

Avant de signer, demandez précisément ce que le montant recouvre. Une annonce à 650 € charges comprises peut cacher des réalités très différentes.

• Charges de copropriété récupérables seulement : eau froide, entretien des parties communes, ascenseur, ordures ménagères. L’électricité et le chauffage individuel restent à part.
• Charges et chauffage collectif, mais électricité individuelle.
• Forfait tout compris, électricité et internet inclus, fréquent sur les petits meublés étudiants.

Les trois questions à poser : le montant est-il un forfait ou une provision, l’électricité est-elle dedans, et y a-t-il un compteur individuel à mon nom. Les réponses doivent figurer au bail, pas dans un échange oral.

Le bail mobilité : le forfait est obligatoire

Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le bail mobilité est un contrat de meublé de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé à des locataires en formation, en stage, en mission temporaire ou en mutation.

Ses règles de charges sont particulières :

• les charges sont obligatoirement au forfait, versé avec le loyer, sans régularisation possible ;
• aucun dépôt de garantie ne peut être exigé ;
• le loyer est libre à la signature et ne peut pas être révisé en cours de bail.

Pour un séjour court, ce format évite au locataire d’ouvrir des contrats d’énergie pour quelques mois, et au bailleur de gérer une régularisation sur une période trop brève pour être représentative.

Les droits du locataire, en pratique

• Demander les justificatifs. Avec des provisions, le bailleur doit les tenir à disposition pendant six mois après l’envoi du décompte. Une demande écrite, en recommandé, suffit à ouvrir le délai.
• Refuser un rattrapage sur un forfait. Aucune régularisation n’est possible, quel que soit l’argument avancé.
• Contester un forfait disproportionné, en comparant avec les charges réelles de l’immeuble ou celles du précédent locataire.
• Opposer la prescription de trois ans à une demande de rappel de charges anciennes.
• Saisir la commission départementale de conciliation, gratuitement, avant toute action en justice. Une ADIL accompagne la démarche.

Chaque paiement doit donner lieu à une quittance qui distingue le loyer des charges, point que nous détaillons dans notre article sur la quittance de loyer.

Ce que le bailleur a intérêt à choisir

Le forfait simplifie tout : un seul montant, pas de décompte, pas de justificatifs à archiver, pas de litige annuel. Il convient aux petits meublés dont les charges sont stables et modestes.

Il transfère en revanche le risque au bailleur. Une hausse du prix de l’énergie, une charge exceptionnelle de copropriété ou un locataire qui chauffe fenêtres ouvertes se paient sur sa marge, sans recours.

Les provisions protègent mieux le bailleur sur un logement plus grand, chauffé collectivement, ou dans une copropriété aux charges variables. Elles imposent en contrepartie une gestion rigoureuse : décompte annuel, justificatifs conservés, régularisation dans les délais. Notre article sur les avantages et inconvénients de la location meublée replace ce choix dans l’ensemble du régime.

Questions fréquentes