Vous souhaitez réaliser de plus grandes plus-values et vous comptez investir dans l’immobilier pour y parvenir ? Vous recherchez une activité commerciale qui vous permettrait de vivre votre passion pour le marché immobilier ?
Alors, vous devriez sans aucun doute vous pencher sur l’achat ou revente immobilier.
Il est certain que dans l’opinion générale, gagner de l’argent en profitant de la hausse des prix de l’immobilier ne peut se faire qu’en louant un bien, comme un appartement.
Or, cette approche est loin d’être la plus rentable et la plus efficace pour générer d’importants revenus et de manière plus rapide.
En effet, peu de personnes s’intéressent à l’achat revente de biens immobiliers (avec un prêt relais par exemple) alors que le potentiel de plus-values est beaucoup plus fort sans avoir à patienter des années.
Comment fonctionne l’achat revente immobilier et comment réussir vos opérations ? Vous serez absolument tout ce qu’il faut savoir en poursuivant la lecture de cet article complet. (Voir aussi comment fonctionne un diagnostic immobilier )
Est-ce légal d’acheter et revendre ?
Vous vous demandez sûrement si acheter et revendre un bien immobilier sans y vivre est légal. Après tout, cela pourrait laisser penser que vous cherchez à spéculer sur le marché immobilier et vous pensez qu’il faut de gros moyens pour y arriver.
Dans la pratique et légalement, il est tout à fait possible d’acheter et de revendre un logement pour en tirer une plus-value et aucune qualification particulière n’est nécessaire. Toutefois, les risques peuvent être importants, et il vaut mieux être suffisamment préparé.
S’il est entièrement légal pour un particulier de revendre sa résidence principale pour réaliser une plus-value dans le cadre d’un déménagement ou de l’achat d’une résidence secondaire, l’achat revente immobilier n’implique pas forcément une opération sur une propriété où vous résidez habituellement.
La méthode la plus sûre pour acheter et revendre des biens immobiliers est de créer une structure de marchand de biens. Celle-ci vous confère un statut de commerçant aux yeux des autorités, puisque vous achetez et revendez des biens.
Étant donné la nature commerciale de cette activité, il est primordial de créer une structure et d’obtenir un statut qui vous protégera en cas de litiges.
Quel statut pour faire de l’achat-revente immobilier ?
Il est beaucoup plus simple et plus sécurisant de créer une structure pour faire de l’achat-revente immobilier même si vous n’êtes pas obligé d’avoir un statut pour réaliser des transactions. De plus, vous seriez soumis à une taxe plus importante sur la plus-value en tant que particulier.
Le statut de marchand de biens que nous avons évoqué précédemment peut être un bon point de départ pour réaliser vos premières opérations d’achat-revente, mais il reste peu réglementé et vous avez de biens meilleures options.
Les structures à votre disposition sont la micro-entreprise avec un statut d’auto-entrepreneur par exemple, ou le statut de société commerciale.
Créer une micro-entreprise pourrait sembler tentant au vu de la simplicité des démarches à entreprendre et de l’exonération de TVA. Mais, dans pour le paiement de votre impôt, ce statut n’est pas le plus adapté à l’activité d’achat-revente immobilier, puisque votre responsabilité juridique est engagée sur votre patrimoine personnel.
Il faut également prendre en compte les limitations en termes de chiffre d’affaires que représentent ce statut et l’impossibilité de déduire les charges comme les dépenses pour vos travaux d’aménagement.
Le meilleur statut est donc la société commerciale étant donné que la Société Civile Immobilière (SCI) ne peut pas juridiquement exercer une activité de type achat-revente.
Vous pouvez donc opter pour une EURL ou une SASU si vous comptez vous lancer seul dans l’achat-revente immobilier, ou pour une SARL ou une SAS si vous souhaitez vous associer.
L’avantage de ces statuts est la protection qu’ils offrent sur votre responsabilité financière. En effet, celle-ci est limitée à votre apport dans le capital social de votre entreprise. Cet apport est le montant maximal qui puisse être réclamé par vos créanciers.
En outre, vous bénéficierez d’une grande souplesse dans la rédaction de vos statuts et vous pourrez déduire vos charges. Votre chiffre d’affaires ne sera pas plafonné pour continuer à bénéficier de ce statut et vous pourrez donc réaliser des plus-values sans contraintes.
Comment gagner de l’argent achat-revente immobilier ?
Pour gagner de l’argent grâce à l’achat-revente immobilier, il faut réaliser un profit ou une plus-value dans le jargon de l’investissement immobilier. Cela signifie que vous devrez vendre une propriété comme un appartement ou une maison à un prix plus élevé que votre prix d’achat.
Dans la pratique, il faut réussir à réduire le plus possible le temps séparant la date d’achat et de vente de la propriété. La raison est que pour acheter un bien immobilier, vous devrez fort probablement contracter un prêt auprès d’une banque.
L’objectif est donc de réduire les frais au maximum tout en valorisant le bien immobilier (en faisant des travaux par exemple) pour dégager une plus-value.
Cette stratégie immobilière très puissante se nomme l’arbitrage. Elle peut permettre de réaliser des profits conséquents si le bien est vendu rapidement, puisque les revenus sont généralement plus fortement imposés après plusieurs années de détention de ce bien.
Comment fonctionne l’achat-revente ?
L’achat-revente est très simple à comprendre et ne nécessite pas de qualification particulière. Il s’agit d’acheter un bien immobilier, puis de le revendre dans le but de réaliser des bénéfices.
Afin de générer une plus-value, il faut être en mesure de valoriser le bien immobilier et de trouver un acheteur dans le but de le revendre plus cher et tout ceci sur une période de quelques mois. Vous pouvez estimer la valeur de votre bien en effectuant un diagnostic immobilier.
C’est une activité beaucoup plus lucrative et efficace que l’investissement locatif en tant rentier où il faudrait des années pour obtenir une somme similaire ou inférieure.
Il existe plusieurs stratégies à mettre en place pour réussir une opération d’achat-revente :
- Acheter un logement en mauvais état et réaliser des travaux de rénovation pour augmenter la valeur du bien aux yeux des acheteurs.
- Créer un réseau d’apporteurs d’affaires [insérer le lien vers l’article] en immobilier pour avoir accès à des offres immobilières hors du marché et à un meilleur tarif.
- Prospecter pour trouver des vendeurs pressés ayant besoin d’argent rapidement. C’est le cas des personnes en instance de divorce, en mutation professionnelle ou dans des cas de succession.
Notons que vous pouvez également investir dans d’autres activités. Vous pouvez choisir de devenir rentier ou d’investir dans les OPCI.
