Depuis l’entrée en vigueur de l’interdiction de mise en location des logements classés G au 1ᵉʳ janvier 2023, les propriétaires de biens immobiliers énergivores font face à une réglementation de plus en plus stricte. Cette mesure fait partie d’un effort national visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre et à améliorer la performance énergétique des logements. Avec le renforcement progressif des interdictions, il est primordial de comprendre les implications de cette législation, les étapes à suivre pour s’y conformer, ainsi que les solutions et les aides disponibles pour les propriétaires.
Pourquoi interdire les locations DPE G ?
Les logements classés G sur l’échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont parmi les plus énergivores, ce qui engendre plusieurs problèmes pour les occupants et l’environnement :
- Factures d’énergie élevées : en raison de l’isolation médiocre, les occupants de ces logements doivent souvent augmenter le chauffage pour maintenir une température confortable. Cela conduit à des coûts énergétiques beaucoup plus élevés que dans les logements mieux isolés.
- Risques pour la santé : les logements mal isolés peuvent entraîner une mauvaise qualité de l’air intérieur, avec une humidité excessive favorisant le développement de moisissures, ce qui peut être néfaste pour la santé des résidents, notamment pour les personnes souffrant de maladies respiratoires.
- Impact environnemental : les bâtiments énergivores consomment plus de ressources et émettent plus de gaz à effet de serre, contribuant ainsi au réchauffement climatique. L’amélioration de l’efficacité énergétique des logements est un moyen direct de réduire ces émissions.
- Dévalorisation immobilière : les logements classés F et G, également appelés « passoires thermiques », sont moins attractifs sur le marché immobilier, car ils nécessitent souvent des travaux coûteux pour être mis aux normes.
Calendrier des interdictions de location des passoires thermiques
Le cadre législatif de la loi Climat et Résilience prévoit une interdiction progressive de la location des logements énergivores, selon un calendrier précis. Voici les principales étapes :
- 1ᵉʳ janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G+ (consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale).
- 1ᵉʳ janvier 2025 : extension de l’interdiction à l’ensemble des logements classés G.
- 1ᵉʳ janvier 2028 : les logements classés F seront également interdits à la location.
- 1ᵉʳ janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E.
Cette interdiction s’applique aux nouveaux baux de location, mais aussi au renouvellement ou à la reconduction tacite des baux existants. Cela signifie que les propriétaires devront réaliser les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de leurs biens avant ces échéances, sous peine de ne plus pouvoir les louer légalement.
Comment déterminer si un logement est concerné par l’interdiction ?
Pour savoir si un logement est visé par ces interdictions, il faut examiner le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui classe les logements de A à G en fonction de leur consommation énergétique et de leurs émissions de gaz à effet de serre.
Les logements classés G sont ceux qui consomment plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale. Il est important de distinguer l’énergie finale de l’énergie primaire :
- L’énergie primaire inclut toutes les étapes de production, de transport et de distribution, ce qui rend la consommation apparente plus élevée.
- L’énergie finale correspond à l’énergie réellement consommée par le logement, ce qui est utilisé pour déterminer si le logement est indécent et donc interdit à la location.
Les propriétaires doivent également veiller à ce que le DPE soit à jour, surtout après les changements apportés à la méthode de calcul du DPE à partir du 1ᵉʳ juillet 2021. Si le DPE a été réalisé entre 2013 et 2017, il n’est plus valable depuis le 31 décembre 2022. Les diagnostics effectués entre 2018 et 2021 expirent, quant à eux, le 31 décembre 2024.
Que dit la loi sur les droits des locataires dans les logements DPE G ?
En vertu de la loi Climat et Résilience, les locataires de logements classés G disposent de certains droits pour exiger des travaux de rénovation :
- Droit de demander des travaux : les locataires peuvent exiger du propriétaire qu’il effectue les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement. En cas de refus, un recours auprès du tribunal est possible, et le juge peut ordonner la réalisation des travaux.
- Sanctions en cas de fausse annonce : les propriétaires qui publient des annonces trompeuses, par exemple en falsifiant la classe énergétique d’un logement, risquent des sanctions sévères. Les locataires peuvent demander des dommages-intérêts ou même l’annulation du bail si l’annonce est jugée mensongère.
Comment améliorer la performance énergétique d’un logement classé G ?
Pour échapper à l’interdiction de location, il est indispensable d’améliorer la classe énergétique du logement en réalisant des travaux de rénovation énergétique. Voici quelques interventions possibles :
Isolation thermique
- Isolation des combles, murs et planchers pour réduire les pertes de chaleur.
- Fenêtres à double vitrage pour diminuer les infiltrations d’air froid et les déperditions de chaleur.
Chauffage et eau chaude
- Remplacement des systèmes de chauffage anciens par des chaudières à condensation, des pompes à chaleur ou des systèmes de chauffage central plus efficaces.
- Installation de dispositifs d’eau chaude sanitaire économes en énergie.
Ventilation et régulation
- Installation d’une VMC double flux pour améliorer l’aération sans perte de chaleur.
- Programmateurs et thermostats pour réguler automatiquement la température et optimiser la consommation énergétique.
Utilisation d’énergies renouvelables
- Pose de panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques pour produire de l’énergie propre.
- Chauffage au bois ou avec des biomasses pour limiter l’empreinte carbone.
Ces interventions permettent d’améliorer le classement DPE du logement, de réduire les factures énergétiques et de rendre le bien plus attractif sur le marché locatif.
Quelles aides pour financer les travaux de rénovation énergétique ?
Pour soutenir les propriétaires dans la mise en conformité de leurs logements, plusieurs dispositifs d’aides financières existent :
- MaPrimeRénov’ cette subvention finance une partie des travaux de rénovation énergétique. Le montant varie en fonction des revenus du ménage, avec des aides plus importantes pour les foyers modestes et très modestes. Un parcours accompagné est également proposé pour les projets de grande envergure.
- Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : les CEE offrent des primes pour diverses opérations d’amélioration de la performance énergétique, comme l’isolation et le changement de systèmes de chauffage.
- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : permet de financer jusqu’à 50 000 € de travaux sans payer d’intérêts, remboursable sur 20 ans.
- Taux de TVA réduit à 5,5 % : appliqué aux travaux de rénovation énergétique, ce taux réduit rend les travaux moins coûteux.
- Aides locales : certaines collectivités locales proposent des dispositifs spécifiques, comme des subventions ou des prêts complémentaires aux aides nationales.
Les exceptions à l’interdiction de location
Certains logements peuvent bénéficier d’exceptions ou de délais supplémentaires pour se conformer à la réglementation :
- Petites surfaces (< 40 m²) : un nouveau mode de calcul pourrait permettre à environ 140 000 logements de moins de 40 m² d’améliorer leur classification énergétique, les rendant ainsi éligibles à la location au-delà de 2025.
- Travaux en copropriété : les copropriétés qui votent des travaux de rénovation énergétique en assemblée générale peuvent bénéficier d’un délai de deux ans supplémentaires pour finaliser les travaux.
- Régions d’Outre-Mer : en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, les interdictions de location suivent un calendrier différent, avec des dates de mise en œuvre repoussées de quelques années.
Quelles sont les implications pour les propriétaires en 2024 et au-delà ?
Pour les propriétaires, les enjeux sont importants, car la non-conformité aux règles de location expose à des sanctions :
- Incapacité de louer le bien : à partir des dates d’interdiction, les propriétaires ne pourront plus légalement louer un logement non conforme.
- Sanctions financières : les propriétaires s’exposent à des amendes et des poursuites judiciaires si les normes ne sont pas respectées.
- Obligation de réaliser les travaux : les propriétaires doivent anticiper les travaux pour éviter de se retrouver avec un bien non conforme à la location.
Tableau récapitulatif
| 🔍 Points clés à retenir | 📅 Dates d’échéance |
|---|---|
| Interdiction des logements G+ | 1ᵉʳ janvier 2023 |
| Interdiction de location pour tous les logements G | 1ᵉʳ janvier 2025 |
| Extension de l’interdiction aux logements F | 1ᵉʳ janvier 2028 |
| Inclusion des logements E dans les interdictions | 1ᵉʳ janvier 2034 |
| 🔧 Améliorations énergétiques recommandées | Isolation, chauffage performant, double vitrage, panneaux solaires |
| 💶 Aides disponibles pour les propriétaires | MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, TVA réduite, aides locales |
| 📜 Exceptions possibles | Petites surfaces, copropriétés, régions d’Outre-Mer |
Vers une transition énergétique nécessaire
L’interdiction de la location des logements DPE G constitue une mesure ambitieuse visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre et à améliorer le confort des logements en France. Les propriétaires doivent s’adapter à cette nouvelle réalité en planifiant les travaux de rénovation nécessaires, tout en profitant des aides financières pour les soutenir dans leurs démarches.
Cette transition, bien qu’imposant des contraintes, offre l’opportunité d’améliorer le parc immobilier, de réduire les coûts énergétiques pour les locataires, et de contribuer à un avenir plus durable.
