Apporteur d’affaires en immobilier : le Guide

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Véritable intermédiaire entre des acheteurs, des vendeurs de biens immobiliers et des agences, l’apporteur d’affaires en immobilier exerce une activité rémunérée et réglementée pour cette mise en relation.

Bien que l’exercice de cette fonction soit courant dans de nombreux secteurs commerciaux, l’apporteur d’affaires du secteur immobilier, quelle que soit sa formation, est soumis à un certain nombre de règles et d’obligations pour éviter toute concurrence déloyale ou litiges.

Que vous soyez intéressé par cette activité pour vivre de votre passion de l’immobilier, que vous recherchiez une formation dans le domaine ou si vous comptez faire appel à un apporteur d’affaires pour une future opération immobilière, vous trouverez toutes les informations nécessaires sur cette activité et sa rémunération en lisant la suite de cet article.

Comment rémunérer un apporteur d’affaire en immobilier ?

Un apporteur d’affaires en immobilier se charge de trouver des clients intéressés pour des vendeurs de biens immobiliers. Cette activité de prospection proche de celle des agents commerciaux est rémunérée par une commission lorsque la transaction se réalise entre l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier.

Cette mise en relation aboutissant sur une vente et faisant l’objet du versement d’une commission doit être spécifiée dans le contrat d’apport d’affaires. Ce dernier doit être rédigé avec le plus grand soin pour mentionner l’identité des parties, l’objet de l’accord, la mission de l’apporteur d’affaires ainsi que sa rémunération, pour ne citer que quelques exemples.

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Un dernier détail qui peut avoir son importance concerne le moment de l’encaissement de la commission. Si un apporteur d’affaires agit en tant que professionnel, la rémunération est versée dès la signature de l’acte authentique de vente avec le notaire.

Dans le cas où l’apporteur d’affaires est un particulier, la commission est perçue lors de la signature du mandat de vente avec l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle.

Relation Apporteur d’affaires et Diagnostiqueur immobilier

Un apporteur d’affaires ou une agence immobilière plus généralement a une interdiction formelle d’entretenir une relation pouvant perturber l’impartialité du diagnostic immobilier.

Un diagnostic immobilier a pour rôle de faire état de manière totalement impartiale d’un bien immobilier : appartement, maison etc.

Le diagnostiqueur immobilier soumet le bien immobilier a une série de tests que l’on appelle diagnostic immobilier, expertise immobilière ou diagnostic technique (les trois thermes désignent la même chose).

Les résultats sont regroupés dans un dossier de diagnostics techniques (DDT) qui sera remis au notaire.

Le prix d’un bien peut changer considérablement en fonction des résultats d’un diagnostic immobilier.

Vous pouvez comprendre aisément qu’un lien entre la personne commissionnée par un pourcentage de la vente ne peut pas être en relation avec celui qui déterminera en partie du prix d’un bien.

Il y a un conflit d’intérêt évident.

C’est non seulement problématique d’un point de vu de l’éthique mais également illégale.

Prenons l’exemple du diagnostic certifiant de la taille d’un bien à la vente : le diagnostic loi Carrez .

Si je suis un apporteur d’affaire ou un agent immobilier peut scrupuleux, je pourrais demander au diagnostiqueur de négliger la mesure de l’appartement pour lui ajouter quelques mètres carrés à l’appartement que je cherche à vendre, passer de 108m2 à 115m2 par exemple.

Un appartement plus grand se vendra plus cher et ma commission sera pus importante.

Imaginez que le nouveau propriétaire a ainsi acheté “officiellement” un appartement de 115m2.

S’il veut le revendre, un nouveau diagnostic loi Carrez sera exigé et surprise: il a acheté un appartement de 115m2 et devra revendre un appartement plus petit et donc moins cher.

Il en va de même pour les autres diagnostics, comme un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) qui peut, si les professionnels sont malhonnête et rappelons-le hors la loi, vous vendre une passoire thermique au prix d’un bien aux grandes qualités énergétiques.

Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet, nous vous recommandons de consulter le blog d’Heydiag, l’expert en diagnostic immobilier sur Paris et en Île-de-France.

Qui peut être apporteur d’affaires ?

L’activité d’apporteur d’affaires ne nécessite pas de diplômes ou de formations particulières et peut être exercée par un particulier à titre exceptionnel.

Dans la pratique, la majorité des apporteurs d’affaires ont une expérience dans l’immobilier, mais une connaissance solide de la vente et du marketing peut suffire pour bien réussir dans ce domaine.

Les apporteurs d’affaires doivent faire preuve de certaines qualités comme le sens du contact, l’autonomie, la patience. Une bonne connaissance du marché immobilier, des compétences en persuasion et la capacité à se créer un bon réseau sont également indispensables pour exceller dans cette activité.

En termes de droit, la condition nécessaire pour devenir apporteur d’affaires est de posséder un statut juridique et d’avoir une entreprise pour ne pas pouvoir être tenu responsable juridiquement. C’est également une condition indispensable (d’un point de vue du droit) afin de toucher la commission pour avoir mis en relation les parties commerciales.

D’autre part, cette mise en relation de personnes pour la conclusion d’une opération de nature commerciale vient avec une obligation de moyens, mais pas de résultats. En effet, il faut que la mise en relation soit aboutie et que la relation entre les deux parties se mette en œuvre.

C’est donc une activité qui peut s’exercer librement par toute personne capable de mettre en relation des clients et des vendeurs potentiels de biens immobiliers.

Quelle rémunération pour un apporteur d’affaire ?

Pour avoir mis en relation les parties commerciales, les apporteurs d’affaires en immobilier touchent une partie des frais de transaction des agences immobilières ou de la vente d’un bien immobilier.

En général, ces frais de transaction lors d’une opération immobilière se situent entre 5 % et 6 % du prix de la transaction. La rémunération d’un apporteur d’affaires se situe entre 5 % et 15 % du montant des frais de transaction.

Prenons un exemple pour mieux comprendre cette rémunération. Si un bien immobilier vendu représente un chiffre d’affaires de 300 000 euros pour une agence et que les frais de transaction s’élèvent à 15 000 euros, l’apporteur d’affaires peut toucher entre 750 et 2 250 euros.

Cependant, il faut impérativement savoir qu’un apporteur d’affaires en immobilier ne peut pas percevoir de revenus réguliers liés à cette activité, surtout s’il n’a pas créé une entreprise.

Comment se déclarer apporteur d’affaires ?

L’activité d’apporteur d’affaires est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et afin d’exercer cette fonction, il est indispensable de déclarer cette activité d’intermédiaire et de s’enregistrer auprès du Registre du Commerce et des Sociétés.

Pour se déclarer et pouvoir mettre en relation deux parties ou plus, l’apporteur d’affaires a le choix entre plusieurs statuts juridiques :

●         La micro-entreprise : l’apporteur d’affaires est soumis à des charges sociales et fiscales et ne doit pas dépasser le montant de chiffre d’affaires légal pour conserver ce statut de société.

●         L’entreprise individuelle : un statut de société qui peut s’avérer intéressant si l’apporteur d’affaires souhaite récupérer le montant de la TVA.

●         Le régime SAS ou SASU : ce statut nécessite de rédiger les statuts et donne la possibilité d’exercer cette activité avec d’autres collaborateurs.

Toutefois, et toujours selon la loi Huguet, les opérations de vente ou de mise en relation dans le secteur immobilier ne peuvent être réalisées sans carte professionnelle.

Si une personne possède le niveau de diplômes requis, il peut prétendre à une carte professionnelle auprès de la chambre de commerce et d’industrie (CCI) de laquelle il dépend.

Sans cette carte renouvelable tous les trois ans, il n’est pas possible de devenir un professionnel de l’immobilier, mais seulement un agent commercial qui agit dans le secteur de l’immobilier avec l’obligation que la transaction immobilière soit finalisée par un agent immobilier détenteur de la carte professionnelle.

Néanmoins, dès la seconde mise en relation et si l’apporteur d’affaires ne possède pas de carte professionnelle, alors son activité est considérée comme régulière par la loi. Ceci a des implications pour l’apporteur d’affaires, puisque son activité sera qualifiée au même titre que celle d’un mandataire immobilier.

Or, un apporteur d’affaires exerce normalement de manière purement exceptionnelle et il est nécessaire d’avoir créé une entreprise, car cette activité ne peut être habituelle et il ne peut être tenu responsable en tant que personne physique.

L’apporteur d’affaires sans carte professionnelle peut donc tomber dans l’illégalité dans ce contexte, puisque ses mises en relation seront considérées comme un exercice illégal de la profession d’agent immobilier ! 

Il est donc primordial de créer une entreprise et de se déclarer afin de pouvoir exercer en toute légalité et pour ne pas être tenu responsable de manière pénale ou civile.

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