Accompagnement des copropriétés dans la réalisation du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

Plan Pluriannuel de Travaux en Copropriété

Avec la loi Climat et résilience, le plan pluriannuel de travaux (PPT) devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Mais qu’est-ce que cela implique réellement ? Le PPT vise à anticiper et planifier les travaux dans les parties communes ainsi que les dépenses associées.

Trois objectifs principaux sont visés : conserver le bâtiment en prévenant son vieillissement, protéger les habitants et améliorer l’efficacité énergétique. Définissons ensemble ce dispositif, son élaboration, son fonctionnement et son financement.

Qu’est-ce qu’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ?

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est une planification détaillée des travaux collectifs à réaliser au sein d’une copropriété sur une période de 10 ans. Il vise à préserver l’immeuble, entretenir les parties communes et améliorer l’efficacité énergétique.

Les éléments du PPT incluent :

• Une liste des travaux nécessaires, classés par ordre de priorité.
• La prévision des performances attendues après les travaux.
• Une estimation approximative des coûts des travaux.
• Une planification des travaux à réaliser dans les 10 ans à venir.

Le projet de PPT (PPPT) peut découler :

• D’une analyse préalable du bâti et des équipements de l’immeuble, combinée à un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE).
• Du diagnostic technique global (DTG) et de son audit énergétique, si obligatoires.

Le plan pluriannuel de travaux doit être actualisé tous les 10 ans.

Le PPT en Copropriété est-il Obligatoire ?

D’abord écarté de la réforme de 2019, le plan pluriannuel de travaux a été réintégré par la loi Climat et Résilience du 24 août 2021. Cette loi impose au syndicat des copropriétaires d’élaborer un projet de PPT pour les bâtiments de plus de 15 ans.

Échéances d’Entrée en Vigueur :

• 1er janvier 2023 : Copropriétés de plus de 200 lots.
• 1er janvier 2024 : Copropriétés de 51 à 200 lots.
• 1er janvier 2025 : Copropriétés de 50 lots ou moins.

Si le diagnostic technique global (DTG) conclut qu’aucune rénovation n’est nécessaire pour la décennie à venir, le PPT devient facultatif jusqu’à la fin de validité du diagnostic.

Les Intérêts de Concevoir ce Plan PPT

1. Limiter la Détérioration de l’Immeuble et Valoriser le Patrimoine

Le principal objectif du PPT est de sensibiliser les copropriétaires à l’état de leur bâtiment pour mieux le préserver et augmenter sa valeur verte. Environ 18 % des logements collectifs privés en France n’ont pas les moyens financiers pour les travaux essentiels à la conservation. Le PPT est essentiel pour anticiper la dégradation et assurer un entretien durable.

2. Identifier les Travaux Nécessaires

La rédaction d’un PPT permet de cibler les travaux collectifs à prévoir pour les dix prochaines années. Ces travaux peuvent inclure la prévention des risques, l’entretien courant et la maintenance du bâtiment. Le PPT définit aussi les actions prioritaires pour économiser l’énergie et réduire les émissions de gaz à effet de serre, comme l’isolation de l’immeuble (toitures, murs, combles).

Avec des obligations croissantes en matière de rénovation énergétique collective, le PPT permet de réaliser un projet de rénovation globale et de bénéficier des primes, comme MaPrimeRénov’Copro.

3. Budgétiser les Travaux

Le PPT permet d’estimer à l’avance le coût des travaux, facilitant ainsi la provision des fonds nécessaires chaque année. Cela permet de prendre des décisions collectives plus facilement. De plus, cette planification financière est consultable par les potentiels acquéreurs, réduisant les risques d’impayés.

Pour rappel, de nombreuses aides existent pour réaliser des travaux d’économies d’énergie. MaPrimeRénov’, versée par l’Anah, peut financer l’isolation des parties communes et privatives, cumulable avec la prime CEE (Certificats d’économies d’énergie) et les Coups de pouce (Chauffage ou rénovation performante).

Comment Mettre en Œuvre le Plan Pluriannuel de Travaux ?

Dès que la copropriété a plus de 15 ans, le plan pluriannuel de travaux devient obligatoire. Anticiper ce projet est crucial, car les démarches peuvent être longues. Cela inclut la réalisation des diagnostics préalables comme le DPE, le DTG ou le diagnostic amiante avant travaux (DAT), en plus de la rédaction du plan.

Qui Rédige le Plan Pluriannuel de Travaux ?

Le plan pluriannuel de travaux doit être rédigé par une personne qualifiée avec des compétences et garanties spécifiques définies par décret. Ce professionnel est désigné lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Les modalités d’élaboration du PPT sont votées à la majorité simple des voix des copropriétaires présents et représentés.

La Présentation du Projet de PPT en Assemblée Générale

Le syndic doit mettre à jour le carnet d’entretien de l’immeuble avec les travaux du PPT et leur échéancier. Une fois le PPT rédigé, il est présenté aux copropriétaires lors de la première assemblée générale suivant sa conception. Si des travaux sont prévus, leur adoption fait partie de l’ordre du jour, et ces résolutions sont votées à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.

Le PPT : Quelle Cotisation Annuelle ?

Le fonds de travaux permet de financer le PPT et les travaux réalisés dans son cadre. La cotisation annuelle doit respecter deux critères :

• Représenter au minimum 2,5 % du montant total des travaux inscrits dans le plan adopté.
• Être supérieure ou égale à 5 % du budget prévisionnel de l’année.

Les cotisations sont non récupérables : la vente d’un lot ne donne pas droit au remboursement des sommes versées.

Comment Financer la Réalisation du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux ?

Le fonds de travaux existant peut être utilisé pour réaliser le PPT. En cas de travaux urgents, la mission peut être validée directement par le Conseil syndical si le coût entre dans le budget d’entretien courant.

Projet de Plan Pluriannuel de Travaux et Actes Notariés

Le PPT ou le rapport PPPT sera ajouté aux documents à remettre à l’acquéreur chez le notaire. Cette mesure prendra effet un an après les dates de mise en œuvre du PPT.

Quelles Sanctions en Cas de Non-Réalisation du PPPT ?

Si la copropriété ne réalise pas le PPPT et n’adopte pas un PPT garantissant la sécurité de l’immeuble et des occupants, deux sanctions sont possibles :

• L’administration peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan, aux frais du syndicat.
• Les copropriétaires bailleurs lésés peuvent se retourner contre le Syndicat pour demander réparation.

Résumé de l’Obligation de Plan Pluriannuel de Travaux en Copropriété

Le PPPT doit devenir un outil de pilotage permettant aux copropriétés d’anticiper les études et travaux à engager sur 10 ans, de prévoir les fonds de travaux associés et d’optimiser la valorisation de l’immeuble.

Pour cela, nous conseillons de :

• Voter simultanément la réalisation d’un PPPT incluant le nouveau DPE.
• Choisir un prestataire qualifié pour un accompagnement à long terme.
• Vérifier que le PPPT soit complet, précis, clair et pédagogique.
• S’assurer que votre PPPT est conforme à MA PRIME RENOV Copro.
• Opter pour une méthode de calcul plus précise que le DPE pour estimer les gains énergétiques futurs.

Pour toute question ou demande de devis, contactez-nous :

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