Comprendre la différence entre la loi Carrez et la surface habitable
Lorsque l’on parle de superficie d’un logement, il est courant d’entendre parler de la loi Carrez et de la notion de surface habitable. Ces deux termes sont souvent utilisés indifféremment, mais il est essentiel de comprendre ce qui les distingue pour éviter toute confusion lors d’une transaction immobilière. Dans cet article, nous allons vous aider à mieux appréhender ces concepts et leurs spécificités.
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
La loi Carrez, du nom du député Gilles Carrez qui l’a instaurée en 1996, est une réglementation qui concerne la mesure et la mention de la surface privative des lots de copropriété à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) lors de la vente de ceux-ci. Elle vise à protéger les acquéreurs en leur garantissant une information fiable sur la surface réelle du bien qu’ils s’apprêtent à acheter.
Les critères de la loi Carrez
Pour être prise en compte dans le calcul de la surface Carrez, une surface doit respecter certains critères :
- Être située à l’intérieur du logement (les balcons, terrasses et jardins ne sont pas comptabilisés)
- Avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre
- Ne pas être un comble non aménagé, une cave, un garage ou un emplacement de stationnement
Ainsi, la loi Carrez permet de déterminer la surface privative d’un logement en ne prenant en compte que les surfaces closes et couvertes ayant une hauteur sous plafond suffisante. Il est important de noter qu’en cas d’erreur supérieure à 5% dans la mention de cette surface lors de la vente, l’acquéreur peut demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la différence constatée.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable, quant à elle, correspond à la surface totale du logement dont le locataire peut disposer pour y vivre. Elle est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation et doit être mentionnée dans le bail lors d’une location. Contrairement à la surface Carrez, la surface habitable concerne également les locations de maisons individuelles et les logements situés hors copropriété.
Les critères de la surface habitable
Le calcul de la surface habitable tient compte des critères suivants :
- Les surfaces de plancher construites, à l’exclusion des combles non aménageables, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, greniers non aménageables et autres locaux non destinés à l’habitation
- Les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres
- Les surfaces ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable
Contrairement à la loi Carrez, la surface habitable inclut donc les cloisons, les marches et cages d’escalier ainsi que les gaines et embrasures de portes et de fenêtres. En revanche, elle exclut toujours les combles non aménagés et les espaces extérieurs.
Comparaison entre la loi Carrez et la surface habitable
Le principal point de différence entre la loi Carrez et la surface habitable réside dans leur champ d’application : la loi Carrez concerne uniquement les lots de copropriété lors de leur vente, tandis que la surface habitable s’applique à l’ensemble des logements lors d’une location, qu’ils soient ou non en copropriété.
Surface visée par la loi Carrez et la surface habitable
La surface visée par ces deux notions diffère également. La loi Carrez prend en compte la surface privative du logement, c’est-à-dire les surfaces closes et couvertes ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. La surface habitable, quant à elle, englobe davantage d’éléments tels que les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Cela explique pourquoi la surface habitable est généralement légèrement supérieure à la surface Carrez.
Les incidences sur le prix de vente ou de location
La connaissance de ces deux notions est primordiale pour les propriétaires et les locataires. En effet, une erreur dans la mention de la surface Carrez lors de la vente d’un lot de copropriété peut entraîner une diminution du prix de vente proportionnelle à l’écart constaté si celui-ci dépasse 5%. De même, la surface habitable doit être précisée dans le bail de location pour éviter tout litige entre le propriétaire et le locataire.
En résumé
Il est essentiel de connaître la différence entre la loi Carrez et la surface habitable afin de bien comprendre ce que l’on achète ou loue. La loi Carrez concerne uniquement les lots de copropriété lors de leur vente et prend en compte la surface privative, tandis que la surface habitable s’applique à tous les logements lors d’une location et englobe davantage d’éléments. Ces deux notions ont des incidences directes sur le prix de vente et de location d’un logement, il est donc crucial de les maîtriser.
