Obtenez gratuitement le prix de vos diagnostics en moins d'une minute.
Prix d'un appel local, du Lundi au Vendredi de 9:00 à 18:30
Le décret BACS (Building Automation & Control Systems) impose un système d'automatisation et de contrôle des bâtiments — une GTB — dans les bâtiments tertiaires équipés d'un chauffage ou d'une climatisation, combinés ou non à la ventilation, dès lors que la puissance nominale utile dépasse 70 kW (article R175-2 du Code de la construction et de l'habitation). Les échéances ont été recalées par le décret n°2025-1343 du 26 décembre 2025 : 1er janvier 2025 pour les bâtiments existants au-delà de 290 kW, 1er janvier 2030 pour les autres au-delà de 70 kW. Heydiag accompagne les asset managers, foncières, syndics tertiaires, bailleurs commerciaux, exploitants hôteliers et facility managers à Paris et en Île-de-France pour vérifier l'éligibilité, auditer la GTB existante et cartographier les écarts de conformité — sous réserve de la vérification technique de chaque site.
| De quoi parle-t-on ? | Obligation d'installer un système d'automatisation et de contrôle (GTB / BACS) dans certains bâtiments tertiaires (décret BACS). |
|---|---|
| Pour qui ? | Propriétaires et exploitants de bâtiments tertiaires : asset managers, foncières, syndics tertiaires, bailleurs commerciaux, hôtels, commerces, bureaux, facility managers. |
| Seuil déclencheur | Puissance nominale utile du chauffage et/ou de la climatisation (avec ou sans ventilation) supérieure à 70 kW. |
| Échéances | 1er janvier 2025 pour l'existant > 290 kW ; 1er janvier 2030 pour les autres > 70 kW. |
| Base réglementaire | Article R175-2 du CCH ; calendrier modifié par le décret n°2025-1343 du 26 décembre 2025. |
| Zone | Paris (75) et Île-de-France (77, 78, 91, 92, 93, 94, 95). |
Réponse indicative, sous réserve de vérification technique de votre site par un référent Heydiag. Ce simulateur ne constitue ni un avis juridique, ni une attestation de conformité.
Le décret BACS s'adresse aux bâtiments à usage tertiaire équipés d'un système de chauffage ou de climatisation, combiné ou non avec la ventilation, dont la puissance dépasse un seuil. Concrètement, la grande majorité des immeubles de bureaux, hôtels, centres commerciaux, cliniques, établissements d'enseignement et locaux d'activité de taille significative à Paris et en proche couronne sont susceptibles d'être visés. Pour un asset manager ou une foncière, la question se pose immeuble par immeuble, et parfois lot par lot dans un actif mixte.
Trois conditions se cumulent pour déclencher l'obligation : un usage tertiaire, la présence d'un système thermique (chauffage et/ou climatisation, avec ou sans ventilation), et une puissance nominale utile supérieure à 70 kW. Le calcul de cette puissance est le point qui mérite le plus d'attention : il s'apprécie au niveau du bâtiment et non d'un seul équipement, ce qui suppose d'agréger correctement les générateurs. C'est l'une des premières vérifications de l'audit Heydiag, sous réserve de l'examen des pièces techniques.
Pour un détenteur d'actifs, la difficulté n'est pas tant de comprendre le principe que de l'appliquer à un parc hétérogène. Un même immeuble peut avoir été divisé, rénové par tranches, ou raccordé à un réseau de chaleur urbain : autant de configurations qui brouillent la lecture des puissances et du périmètre. Dans un actif multi-locataires, certains équipements relèvent des parties communes et d'autres des lots privatifs, ce qui complique encore l'analyse. Une revue méthodique des pièces techniques, plutôt qu'une estimation rapide, évite de conclure à tort à une obligation — ou à une exemption. Cette prudence est d'autant plus justifiée que les conséquences se raisonnent à l'échelle d'un portefeuille, et non d'un seul bâtiment.
Une GTB (gestion technique du bâtiment) est un système qui supervise, automatise et régule les équipements techniques d'un immeuble : production de chaleur et de froid, ventilation, traitement d'air, parfois éclairage et autres usages. Le terme BACS (Building Automation & Control Systems) désigne, dans le vocabulaire réglementaire et normatif, cette même famille de systèmes d'automatisation et de contrôle. En pratique, le décret BACS exige que le bâtiment dispose d'un système de ce type, capable de suivre, d'enregistrer et d'analyser les consommations, et de piloter les installations pour les optimiser.
Toutes les GTB ne se valent pas. La réglementation s'appuie sur des niveaux de fonctionnalités : un système doit non seulement exister, mais aussi atteindre une certaine classe de capacités (suivi des consommations, détection des dérives, possibilité d'ajuster les réglages, comparaison aux objectifs). Une GTB ancienne, partielle ou cantonnée à une supervision passive peut ne pas suffire. L'audit consiste précisément à confronter l'existant aux fonctions attendues, sous réserve de vérification sur site.
Concrètement, un système réellement utile au sens du décret ne se contente pas d'afficher des états. Il enregistre les consommations énergétiques par usage, les compare à des valeurs de référence, signale les écarts anormaux et permet d'agir sur les équipements pour corriger une dérive. Dans bien des immeubles parisiens, on rencontre des installations historiques : une supervision qui pilote le chauffage mais ignore la production de froid, des compteurs non remontés, ou un système fermé qui ne permet plus d'ajouter de points de mesure. Ces situations n'interdisent pas la mise en conformité ; elles en définissent le périmètre. L'audit a pour rôle de distinguer ce qui est déjà acquis de ce qui doit être complété, afin que la décision d'investissement repose sur un constat objectif et non sur une impression.
Le champ du décret BACS recouvre l'essentiel du parc tertiaire dès lors que le seuil de puissance est franchi. À Paris et en Île-de-France, les typologies que nous rencontrons le plus souvent sont les suivantes :
| Typologie | Enjeux fréquents de conformité BACS |
|---|---|
| Immeubles de bureaux | Production centralisée chaud/froid, CTA, multiples locataires : agrégation des puissances et niveau de GTB à objectiver. |
| Hôtels | Climatisation des chambres, traitement d'air des espaces communs, cuisines : forte puissance CVC, pilotage souvent hétérogène. |
| Commerces et centres commerciaux | Surfaces étendues, groupes froids, rideaux d'air : seuil de 290 kW fréquemment dépassé. |
| Établissements de santé | Contraintes de traitement d'air et de continuité : GTB souvent présente mais à requalifier au regard du décret. |
| Enseignement | Bâtiments étendus, chauffage collectif : puissance significative, GTB parfois ancienne. |
| Immeubles mixtes | Distinction des parties tertiaires et résidentielles : périmètre d'obligation à délimiter avec soin. |
Deux seuils structurent l'obligation, tous deux exprimés en puissance nominale utile du système de chauffage et/ou de climatisation (avec ou sans ventilation), appréciée au niveau du bâtiment :
| Seuil | Portée |
|---|---|
| 70 kW | Seuil d'entrée dans le champ du décret BACS (article R175-2 du CCH). En dessous, le bâtiment n'est en principe pas concerné. |
| 290 kW | Seuil qui détermine l'échéance la plus rapprochée pour les bâtiments existants (1er janvier 2025). |
La puissance ne se lit pas sur une seule plaque signalétique. Elle suppose d'identifier l'ensemble des générateurs de chaud et de froid desservant le bâtiment, de vérifier les valeurs de puissance nominale utile et de raisonner par système. Une erreur d'agrégation peut, à tort, faire conclure à une exemption — ou inversement. Heydiag s'appuie sur vos pièces techniques (plans CVC, DOE, schémas de régulation) pour fiabiliser ce calcul, sous réserve de vérification.
Le calendrier a été ajusté par le décret n°2025-1343 du 26 décembre 2025. Pour les bâtiments existants, deux dates clés :
| Cas | Échéance |
|---|---|
| Bâtiment existant, puissance > 290 kW | Au plus tard le 1er janvier 2025 |
| Autres bâtiments existants, puissance > 70 kW | Au plus tard le 1er janvier 2030 |
Pour un détenteur d'actifs, l'échéance 2025 signifie qu'une partie du parc est déjà censée être conforme : l'enjeu y est de mesurer l'écart et de prioriser. Pour le segment 70–290 kW, l'horizon 2030 laisse le temps de planifier, mais la mise en place d'une GTB conforme — études, travaux, paramétrage, réception — se mène sur plusieurs mois et gagne à être cadrée tôt. Ces éléments sont donnés sous réserve de l'analyse du cas particulier et de l'évolution éventuelle des textes.
Le décalage du calendrier introduit par le décret de fin 2025 ne doit pas être lu comme une mise en veille du sujet. Pour les actifs au-delà de 290 kW, l'échéance est passée : le travail consiste à documenter l'existant et à combler les écarts résiduels. Pour les autres, anticiper présente un avantage opérationnel concret : les fenêtres d'intervention sur des bâtiments occupés sont rares, les arbitrages budgétaires se préparent sur plusieurs exercices, et une GTB conforme produit aussi des bénéfices d'exploitation immédiats. Traiter la conformité BACS comme un projet planifié, et non comme une contrainte de dernière minute, permet de l'articuler avec les autres obligations énergétiques du bâtiment et de mutualiser certaines études.
L'audit Heydiag a un objectif simple : vous dire, document à l'appui, si votre bâtiment est concerné, à quelle échéance, et quel est l'écart entre la GTB en place et le niveau attendu. La démarche s'articule autour de quelques axes :
L'audit ne se substitue pas aux études de maîtrise d'œuvre nécessaires à d'éventuels travaux : il les éclaire en posant un diagnostic de conformité documenté et hiérarchisé, sous réserve de vérification technique.
Plus le dossier technique est complet, plus l'audit est rapide et fiable. Pour un actif tertiaire, réunissez idéalement :
Le livrable est pensé pour des décideurs immobiliers. Il restitue, de façon synthétique et exploitable :
Le parc tertiaire francilien concentre une part importante des bâtiments visés par le décret BACS : immeubles de bureaux des quartiers d'affaires, hôtellerie dense, commerces de pied d'immeuble et centres commerciaux, établissements de santé et d'enseignement. Beaucoup d'actifs y sont anciens, transformés ou reconfigurés au fil des baux, ce qui complique l'identification des puissances et du périmètre exact des systèmes.
Pour un asset manager ou une foncière gérant plusieurs immeubles, l'intérêt d'une approche structurée est double : traiter en priorité les actifs déjà soumis à l'échéance 2025 (au-delà de 290 kW) et planifier sereinement le segment 70–290 kW à horizon 2030. Heydiag intervient sur Paris et l'ensemble de l'Île-de-France, en logique site par site ou portefeuille, et adapte le livrable au niveau de pilotage attendu par les directions immobilières et les facility managers.
Non, ce sont deux notions liées. La GTB (gestion technique du bâtiment) est le système technique qui pilote vos équipements. Le décret BACS est le texte réglementaire qui impose, dans certains bâtiments tertiaires, de disposer d'un tel système d'automatisation et de contrôle atteignant un niveau de fonctionnalités donné.
Les bâtiments à usage tertiaire équipés d'un chauffage et/ou d'une climatisation (avec ou sans ventilation) dont la puissance nominale utile dépasse 70 kW : bureaux, hôtels, commerces, santé, enseignement, locaux d'activité, et parties tertiaires d'immeubles mixtes. La vérification se fait bâtiment par bâtiment.
La puissance s'apprécie au niveau du bâtiment, en agrégeant les générateurs de chaud et de froid concernés, à partir des plaques signalétiques, des notes de calcul et du DOE. C'est l'une des premières vérifications de l'audit, sous réserve de l'examen des pièces techniques.
Pour les bâtiments existants : au plus tard le 1er janvier 2025 au-delà de 290 kW, et au plus tard le 1er janvier 2030 pour les autres au-delà de 70 kW. Ce calendrier résulte du décret n°2025-1343 du 26 décembre 2025.
Non. L'échéance de 2030 vise les bâtiments existants au-delà de 70 kW qui ne dépassent pas 290 kW. Les bâtiments existants au-delà de 290 kW relèvent de l'échéance plus rapprochée du 1er janvier 2025.
Pour un bâtiment existant au-delà de 290 kW, l'échéance était fixée au 1er janvier 2025 : il est en principe déjà censé disposer d'un système BACS conforme. L'audit permet d'objectiver l'écart entre l'existant et le niveau requis, sous réserve de vérification.
Pas nécessairement. Au-delà de la simple présence d'une GTB, le décret attend un certain niveau de fonctionnalités : suivi et enregistrement des consommations, détection des dérives, capacité d'ajustement, comparaison aux objectifs. Une GTB ancienne ou partielle peut ne pas atteindre ce niveau.
La réponse dépend de la nature des installations concernées et des stipulations du bail (notamment la répartition des charges et travaux). Sur les équipements relevant du propriétaire, la charge lui revient en principe ; certains aspects d'exploitation peuvent relever du preneur. Cela s'analyse au cas par cas, sous réserve de vérification du bail.
Le décret BACS impose un système d'automatisation et de contrôle (une obligation de moyens technique). Le décret tertiaire / dispositif OPERAT impose, lui, une réduction progressive des consommations d'énergie (une obligation de résultat). Les deux sont liés et peuvent concerner le même bâtiment, mais leurs obligations sont distinctes.
Dans certains cas, une étude de non-rentabilité réglementaire peut justifier une exemption. Son applicabilité dépend du bâtiment et des conditions prévues par les textes : elle s'examine au cas par cas, sous réserve de vérification.
Ces prestations complètent la mise en conformité énergétique de vos actifs tertiaires à Paris et en Île-de-France : audit énergétique, diagnostic PEMD, diagnostics avant travaux, DPE.
Page rédigée avec l'appui d'un référent technique en diagnostics et performance énergétique des bâtiments. Dernière mise à jour : 12 juin 2026.
Heydiag accompagne à Paris et en Île-de-France les asset managers, foncières, syndics tertiaires, bailleurs commerciaux, exploitants hôteliers, commerces, bureaux et facility managers. Référents techniques, assurance responsabilité civile professionnelle. Les informations réglementaires de cette page sont fournies à titre indicatif et sous réserve de vérification du cas particulier ; elles ne constituent ni un avis juridique, ni une attestation de conformité.
Sources réglementaires consultées : Légifrance — article R175-2 du Code de la construction et de l'habitation, Ministère de la Transition écologique, Service-Public.
Prix d’un appel local, du Lundi au Vendredi de 9:00 à 18:30
